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高層ビルが「コの字型の敷地」に建てられた理由
都心某所にある地上30階超の複合商業ビル。低層階にはレストランやショップが入居し、上層階はオフィスフロアになっています。敷地内はビル内で働くビジネスマンやショッピング客で賑わい、まるで観光スポットのように華やかな様相を呈しています。
公道側にはタクシーや大型トラックが出入りするための立派な車寄せがあるのですが、その中央にポツンと、明らかに異質な建物が鎮座しています。
それは今にも朽ち果てそうな日本家屋で、その外観はまるで「お化け屋敷」かと思うほど。なぜこのような建物がここに放置されているのか、不可解で仕方ありません。
じつはこの建物には、数年前まで土地所有者の高齢者・A氏が独居していたのです。周辺地域の急激な都市化に取り残され、土地建物を売却して転居する体力もなく、「ここで余生を全うしたい」という願いを成就し、亡くなったのでした。
近隣の土地所有者から共同売却の声がけをされた時期もありましたが、当時はA氏だけでなく息子家族もここを生活拠点としていたため、「孫が大きくなるまで留まりたい」との思いからこの誘いを見送りました。
その後、孫の独立を機に息子夫婦は地方都市に新居を構えましたが、A氏は住み慣れた土地から離れることができず、独居生活を選んだのです。結果、A氏は土地売却のタイミングを2度逃したことになります。
土地所有者が亡くなると遺産分割がはじまりますが、相続人同士の話し合いがまとまらないと、家庭裁判所での調停に持ち込まれることになります。そうなれば、判決が出るまで不動産を含む遺産に手を付けることができず、土地の売却はおろか建物の解体も安易に行えません。その結果、不動産はA氏の住まいのように荒れ果てることとなります。
増殖を続ける「狭小・不整形地」
昭和40年代頃まで、日本の住宅は土地20坪前後の敷地に建つ木造一戸建てが主流でした。それが都市開発の進行や建築技術の進歩によって、人々の生活拠点は1世帯3坪（敷地持分割合）の高層マンションへと移行していったのです。現在、都市部では20坪程度の狭小地に資産価値を見出すことは難しく、前述のA氏の土地も単体ではそれほど高値が付きません。
土地としての価値評価が下がるのは面積の小ささだけに限りません。大きな土地であっても、敷地の角が欠けてL字型になっていたり、中心部がえぐれてコの字型になっている「不整形地」も、市場でマイナス評価されています。
不整形地で新築を考えると、広い面積の割に大きい建物が建てられないほか、建物配置も制限されるので設計作業も難航することに気づきます。不整形地の活用は何かと手間やコストがかかるため、不動産市場ではその分が減価される傾向にあります。
不整形地は、売却タイミングを逃し取り残された土地や、相続争いが収まらないため手つかずの土地、ハウスメーカーが収益性を重視してアンバランスな区画分けをした土地の近隣で多く見られます。その代表的な形状は以下の通りです。
★L字型の土地
いわゆる「旗竿地」や「袋地」と呼ばれる土地です。道路からの入口が路地のように細く、奥まったところが広くなっている形状が特徴です。接道間口の狭さや、道路側に建つ建物の陰になってしまう点が減価の対象となります。
★コの字型の土地
道路に接面する間口が2つある土地です。L字型と同様に接道間口の狭さなどで減価されます。ちなみに、相続税の土地評価では2か所の間口幅を合算できますが、建築基準法ではどちらか片方だけで2ｍ以上取れないと「再建築不可」と判断されてしまいます。
★三角形の土地
1本の道路が2方向へ分岐するポイントに位置する土地です。三角形の土地に四角い建物を建てる際、一部の角がデッドスペースになってしまうため減価されます。敷地に沿って三角形の建物を建てる事例もありますが、室内にデッドスペースが移るだけなので同じことです。
★ひし形・平行四辺形の土地
土地に鋭角な部分が2か所ある土地です。角度が90度に近ければ「ほぼ整形地」として扱われますが、60度以下の鋭角であれば三角形の土地と同様、デッドスペースができてしまうという点で減価されます。敷地の総面積が大きくても、建築面積は意外と小さくなってしまうのがひし形・平行四辺形の土地の難点です。
★極端な長方形の土地
整形地に分類される長方形の土地でも、接道間口に対して極端に奥行きがある土地は評価が下がります。なぜなら、面積が大きくても間口が狭いため分割して売ることが難しく、資金力のある法人の一括買い取りに頼るしかないからです。分譲より一括買い取りの方が単価は下がります。
★傾斜がある土地
土地の一部に丘や崖の傾斜がある土地も評価が下がります。丘や崖は整地を行わないと建物が建てられないため、一般の新築工事より工期が長引く上、土地整備業者の手配や役所手続きなど建築費以外のコストや手間もかかります。
