高層建物がもっと面白くなる！ 建築デザインの自由度を増す新ルール「天空率」とは

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「斜線制限」のせいで、瀟洒な建物が建てられず

建築基準法には厳しいルールが設けられています。たとえば「斜線制限」というルールでは、建物の形状や高さが制限されて思うように部屋数が確保できなかったり、仮に確保できたとしても、天井が低い屋根裏のような部屋しか造れないといったことが起こります。

しかし、これらの悩みを解決するひとつの方法として「天空率」を採り入れるという手段があるのです。

顧客から「天空率」について聞かれ、即答できる不動産業者は多くありません。ハウスメーカーやマンションデベロッパーならともかく、賃貸・売買の仲介をメインとする不動産業者にとって普段あまり縁のないワードです。しかし、今後マイホームや投資物件の新築を予定している方は、ぜひとも事前に理解しておきましょう。

そのためにはまず、天空率の基礎となる建築基準法上のルール「斜線制限」について説明しましょう。「斜線制限」は不動産取引上の重要事項説明にも記載されていることがあり、不動産業者はもちろん、不動産オーナーにも周知されている内容（のはず）ですが、念のためおさらいです。

高度経済成長期に高層建物乱立→「斜線規制」との流れ

昭和25年（1950年）、建築物の敷地・構造・設備・用途に関する最低基準を定めた「建築基準法」が施行されました。やがて日本経済は高度成長期に入り、都市部を中心に高層建物が乱立しはじめます。

高層建物に近接する低層住宅街の日差しは遮られ、日照権問題なども取り沙汰されるようになってきたため、政府は低層住宅街の日照・通風・採光性を確保する「斜線規制」を制定したのです。

斜線規制とは読んで字のごとく“四角い建物を斜めに切り取る”設計規制です。街中で上層階が斜め鋭角にカットされたようなデザインのビルをよく見かけると思います。それらが斜線規制がかかった建物です。斜線規制には「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の3種類があります。

◆道路斜線制限

新築建物と道路を挟んで向かい合う敷地とその道路上の日照・通風・採光を確保するため、道路を挟んで向かい合う敷地の境界線から一定の角度（住居系用途地域では1:1.25、商業系・工業系用途地域では1:1.5の直角三角形でつくられる角度）で引かれた斜線の内側が新築建物の高さの上限になります。

◆隣地斜線制限

新築建物に隣接する敷地の日照・通風・採光を確保するため、隣接敷地の境界線上から一定の高さ（第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域を除く住居系用途地域では隣地境界線上20ｍの高さから1mにつき1.25ｍ、商業系・工業系用途地域では隣地境界線上31mの高さから1ｍにつき2.50m）を基準とし、そこから一定の勾配で引かれた斜線の内側が新築建物の高さの上限になります。第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域には絶対高さの制限があるため適用外となります。

◆北側斜線制限

の北側隣地の日照悪化を回避するため、北側の敷地境界線上一定の高さ（第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域では5ｍ、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域では10m）から上がる斜線（1ｍにつき1.25ｍ）の内側に建築物を納めるよう規制されます。ただし、住居専用地域以外の用途地域と日影規制の対象地域は適用外です。

斜線制限がかかると、上階へ行くほど住戸面積が狭くなり、加えて最上階住戸の天井は傾斜させるしかないため、屋根裏部屋のようになります。外観を眺めても斜めカットの画一的なデザインで個性が感じられません。そこで登場したのが「天空率」なのです。