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2024年4月1日、ついに「相続登記の義務化」スタート
2024年4月1日から、相続登記の義務化がスタートします。相続登記とは、亡くなった人から、主に相続人の人に、登記の名義を変える手続きです。
相続登記はいずれは行わなくてはならない手続きです。ところが、これまでは特に期限が設けられておらず、放置しても罰則のようなものはありませんでした。
しかし2024年4月から義務化され、相続登記は期限以内に行わなければならない手続きとなり、怠った場合には罰則があるという形に変更されます。
そもそも、なぜ相続登記が義務化されることになったのでしょうか。最大の理由は、「所有者不明土地問題」を解消させるためです。
所有者が亡くなったにもかかわらず相続登記を放置していると、不動産の名義が、亡くなった方のままになってしまいます。そうすると、登記簿を見たとき、現在の所有者が誰であるのかがわからなくなったり、相続登記を放置しているうちに何代にもわたって相続人が増えていき、収拾がつかなくなったりするケースが増えています。
全国のこうした所有者不明の土地を合わせると、九州ほどの面積になると言われています。現時点において、国内ではとんでもない量の不動産が、活用することも売ることもできない、まさに凍結されているような状態に陥っているというのは、本当に大きな社会問題です。この状態を解消するために、相続登記を義務化する方向へと決まったのです。
相続登記の期限は3年以内、怠れば10万円以下の過料
では、相続登記が義務化されると、相続登記をいつまでに済ませなければならないのでしょうか？ また、怠った場合にどのようなことが起こるのでしょうか。具体的に見ていきましょう。
まず、相続登記の期限は、不動産を相続したことを知った日から3年以内です。3年以内での手続きを怠った場合には、制裁として、10万円以下の過料が科されることになります。
過料とは、簡単に言うと罰金のようなものです（刑事罰ではないので、実際には「罰金」という表現は使われません）。
10万円以下の過料ということですので、実際には9万円になるのか8万円になるのかなどはわかりませんが、恐らく放置した期間などに応じて、最大10万円の過料を科される可能性があるということになるでしょう。
実は現時点においても、相続登記以外で登記義務のある手続きが存在しています。具体的には建物の表題登記のことで、たとえば新築の建物を建てた場合には、その床面積などを登記するという制度です。表題登記は、条文上では、手続きを怠った場合には過料の制裁がある旨が書かれています。ところが実際に過料を受けた事例を聞いたことはなく、形骸化しているというのが実態です。
そうした背景から、同業者の方から「相続登記の一部が義務化されて過料の制裁が設けられるようになるといっても、実際に請求が来ることはないのではないか」という声が聞こえることがあります。
しかし所有者不明土地問題という社会問題を解消するために施行、運用される新法ですから、筆者の私見としては、制度を形骸化させないためにも、怠った場合は過料をしっかりと取られる可能性があると考えています。よって、相続登記はきちんと行うべきでしょう。
「法改正前に発生した相続」も義務化の対象
先ほど、相続登記の期限を「不動産を相続したことを知ってから3年以内」と述べました。しかし、現時点ですでに相続が発生していて、登記をしていない人はどうなるのでしょうか？ 実は、2024年4月以降に発生した相続だけではなく、それ以前の相続にも適用されます。
すでに相続が発生している場合、相続登記の期限は「施行日（2024年4月1日）から3年以内」になります。
たとえば、2021年12月に不動産を相続し、相続したことを知りつつ、登記しない状態でずっと放置していたとしましょう。この場合、2024年4月に新法が施行されたら、2024年4月をスタートとして、【2027年4月まで】に登記を済ませなければいけません。
相続登記の期限についてまとめると、
①施行日（2024年4月1日）から3年以内
②不動産を相続したことを知った日から3年以内
①・②のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を行わなければならない、ということです。
どうしても「3年以内に相続登記できない」場合は…
とはいえ、「遺産分割協議がまとまらなくて相続登記ができない」「相続登記をしたいけれども、話がまとまらなくてずっと揉めている」といった場合も考えられるでしょう。
遺産分割がまとまらないなどの理由で、3年以内に相続登記ができない場合にも、救済方法があります。
一つ目は、法定相続分で一旦登記をしてしまう方法です。相続人がAさん、Bさんの2人いる場合は、法定相続分どおり2分の1ずつにして登記を入れます。ただし、この方法を取ると一旦登記したときに税金（登記免許税）がかかります。その後、Bさんの名義に変える場合、また新たに登記をしなければならず、さらに登記免許税がかかるため、手間がかかるというデメリットもあります。ちなみにこの方法は、現行法上においても可能です。
もう一つが、相続人であることを法務局に申告する方法です。これは「相続人申告登記（仮）」という制度で、登記簿に、申告をした人の氏名や住所が記録されるという手続きが想定されています。この手続きで相続人であることを申告し、氏名・住所等を登記簿に記録しておき、その後、遺産分割協議がまとまったら、その日から3年以内に、遺産分割でまとまった内容の登記をします。法改正後はこうした手続きも可能になるようです。
このように、遺産分割がどうしてもまとまらず、期限以内に相続登記ができない場合には、
①法定相続分で一旦登記
②相続人であることを法務局に申告
いずれかの方法を取ることになります。以上が、相続登記の義務化に関する解説です。
さらに「住所変更登記」も義務化
もう一つ、登記に関する法改正があります。施行日は未定ですが、住所変更をした場合にも、2年以内に登記をしなければ5万円以下の過料制裁があるという法改正が予定されています。
引っ越しなどで住所が変わったとき、たとえば運転免許証の住所なども変更しに行きますよね。登記簿の住所も、運転免許証と同じです。住民票を移したからといって、それに連動して自動的に新しい住所に変わるわけではなく、自分自身で登記を申請しなくてはなりません。
しかし、この手続きを放ったらかしにしている方が非常に多く、最終的には所有者不明土地問題に繋がる一因になっています。所有者土地不明問題を解消するために、住所変更登記も義務化する方針になっています。
住所変更登記の期限は2年以内、怠れば5万円以下の過料
住所変更登記の場合は、住所変更から2年以内に行わなくてはなりません。相続登記に比べて期限が短いのは、相続登記とは異なり他者の協力を必要とせず、単独で申請できるためです。比較的簡単に済む手続きですから、放置して数万円もの過料を取られてしまうのはもったいないですよね。ですから、住所が変わった場合にはきちんと2年以内に登記をしましょう。
新法が施行されるまで3年弱の期間がありますが、早く済ませるに越したことはありません。相続登記や住所変更登記を含めて、「放ったらかしにしていい手続き」はひとつもありませんので、とにかく早めに取り組むことが重要です。
もちろん自力で行っていただいてもよいのですが、相続登記は単純に見えて落とし穴も多く存在します。たとえば、被相続人が自宅の敷地と建物以外に前面の私道に持分をもっていたなどの場合、素人の方が自力で登記すると私道持分の相続登記が漏れたままになってしまっていることもよくあります。登記漏れがあった場合に気付かないでいると、不動産の相続を知ってから3年の期限が経過してしまい、過料が発生して結果高くつくといったことも考えられます。
司法書士であればもちろんプロですので、不動産調査をしっかり行い登記漏れをするようなことはまずありませんし、二次相続も想定した最も的確な方法をお伝えできるかと思います。相続登記はお近くの司法書士事務所にご相談することをおすすめします。
【動画／相続登記義務化が令和6年4月1日からスタートします】
佐伯知哉
司法書士法人さえき事務所 所長
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