土地持ちの相続破産を防ぐ「不動産評価」のポイント

本来の価値以上に評価されている不動産も多い

土地持ちの人が相続税を支払えなくなる最大の原因は、「財産評価が高すぎる」こと、すなわち相続した不動産が本来の価値以上に評価されていることにあります。その結果、払う必要のない税金を払わざるをえなくなり、さらには納税資金を工面できない状況に陥ってしまうわけです。

そこで、ムダな課税を回避するためには、所有する不動産を正しく評価して、その本来の資産価値に基づいた形で相続税の申告を行うことが何よりも重要になるでしょう。

そのためには、まず、不動産の評価がそもそもどのような仕組みで行われているのかを十分に理解しておかなければなりません。また、適正な評価を行うためには、不動産評価の専門家である不動産鑑定士のサポートも必要となります。

本連載では、そうした“相続破産”を防ぐために押さえておきたい不動産評価の基本や不動産鑑定士に依頼する際のポイントなどについて確認していきましょう。

評価の対象となる不動産のタイプは大きく分けて5つ

一般の相続において、相続税評価の対象となる不動産としては、主に次の5つが挙げられるでしょう。

（1）宅地

（2）貸宅地、貸家建付地

（3）農地

（4）山林

（5）家屋

これら5つの不動産のタイプに応じて、評価の仕方はそれぞれ異なってきます。以下では（1）から（5）の評価方法の中身について詳しく見ていきましょう。

（1）宅地の評価方法

住居や商業活動、工業活動に利用されている建造物の敷地となっている土地を「宅地」といいます。宅地の評価は「1画地」ごとに、つまり一つのまとまりごとに行われます。

たとえば、所有する宅地を自ら使用している場合には、居住用か事業用かにかかわらず、その全体が1画地の宅地と判断されます。

また、土地の一部を人に貸し、残りは自分で使用しているような場合には、それぞれを1画地として別個に評価します。そして、宅地の評価は、基本的に「路線価方式」とよばれる方法によって行われます。

路線価方式とは、土地の面する道路（路線）に付された評価額である路線価を基準にして評価する方法です。路線価は1平方メートル当たりの価額で示されており、毎年、国税局によって発表されます。この路線価を示した図を路線価図といい、国税庁のオフィシャルサイトなどで閲覧することが可能です。

また、路線価が定められていない地域もあります。そのような地域の宅地については、「倍率方式」によって評価します。

これは、土地の固定資産税評価額に国税庁の定める一定の倍率をかけて算出する方法です。固定資産税評価額は、市区町村が決定し、3年に一度、見直されます。また、倍率が掲載されている評価倍率表も国税庁のサイトに掲載されています。

次回は、相続税評価の対象となる不動産となる（2）貸宅地、貸家建付地について見ていきます。