土地持ちの相続破産を防ぐ「不動産評価」のポイント

前回は、高圧線の存在が不動産にもたらすリスクについて説明しました。今回は、土地持ちの相続破産を防ぐ「不動産評価」のポイントについて見ていきます。

本来の価値以上に評価されている不動産も多い

土地持ちの人が相続税を支払えなくなる最大の原因は、「財産評価が高すぎる」こと、すなわち相続した不動産が本来の価値以上に評価されていることにあります。その結果、払う必要のない税金を払わざるをえなくなり、さらには納税資金を工面できない状況に陥ってしまうわけです。

 

そこで、ムダな課税を回避するためには、所有する不動産を正しく評価して、その本来の資産価値に基づいた形で相続税の申告を行うことが何よりも重要になるでしょう。

 

そのためには、まず、不動産の評価がそもそもどのような仕組みで行われているのかを十分に理解しておかなければなりません。また、適正な評価を行うためには、不動産評価の専門家である不動産鑑定士のサポートも必要となります。

 

本連載では、そうした“相続破産”を防ぐために押さえておきたい不動産評価の基本や不動産鑑定士に依頼する際のポイントなどについて確認していきましょう。

評価の対象となる不動産のタイプは大きく分けて5つ

一般の相続において、相続税評価の対象となる不動産としては、主に次の5つが挙げられるでしょう。

 

(1)宅地

(2)貸宅地、貸家建付地

(3)農地

(4)山林

(5)家屋

 

これら5つの不動産のタイプに応じて、評価の仕方はそれぞれ異なってきます。以下では(1)から(5)の評価方法の中身について詳しく見ていきましょう。

 

(1)宅地の評価方法

 

住居や商業活動、工業活動に利用されている建造物の敷地となっている土地を「宅地」といいます。宅地の評価は「1画地」ごとに、つまり一つのまとまりごとに行われます。

 

たとえば、所有する宅地を自ら使用している場合には、居住用か事業用かにかかわらず、その全体が1画地の宅地と判断されます。

 

また、土地の一部を人に貸し、残りは自分で使用しているような場合には、それぞれを1画地として別個に評価します。そして、宅地の評価は、基本的に「路線価方式」とよばれる方法によって行われます。

 

路線価方式とは、土地の面する道路(路線)に付された評価額である路線価を基準にして評価する方法です。路線価は1平方メートル当たりの価額で示されており、毎年、国税局によって発表されます。この路線価を示した図を路線価図といい、国税庁のオフィシャルサイトなどで閲覧することが可能です。

 

また、路線価が定められていない地域もあります。そのような地域の宅地については、「倍率方式」によって評価します。

 

これは、土地の固定資産税評価額に国税庁の定める一定の倍率をかけて算出する方法です。固定資産税評価額は、市区町村が決定し、3年に一度、見直されます。また、倍率が掲載されている評価倍率表も国税庁のサイトに掲載されています。

 

次回は、相続税評価の対象となる不動産となる(2)貸宅地、貸家建付地について見ていきます。

株式会社湘南財産パートナーズ 代表取締役

不動産相続関連のセミナーを頻繁に行うなど相続に強い不動産コンサルタントとして精力的に活動中。宅地建物取引士はもちろん、公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士、1級ファイナンシャルプランニング技能士、ファイナンシャル・プランナー(CFP®)、米国公認不動産経営管理士(CPM®)、米国公認商業用不動産投資顧問(CCIM®)、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士など数々の資格を持つ不動産・相続のプロフェッショナル。

著者紹介

連載不動産にかかる莫大な相続税――「相続破産」の実態

本連載は、2016年6月30日刊行の書籍『「相続破産」を回避する地主の生前対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「相続破産」を回避する地主の生前対策

「相続破産」を回避する地主の生前対策

加瀬 義明

幻冬舎メディアコンサルティング

2015年1月から実施された相続税増税により、「資金が足りずに税金が払えない」「不動産を手放すしかない」という人が急増しています。 不動産の売却によって納税資金を用意できればいいものの、「隣地との境界問題が解決でき…

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