不動産の相続税評価が「本来の価値以上」になってしまう理由

前回は、相続税の対象となる家屋や付属設備の評価方法について説明しました。今回は、不動産の相続税評価が「本来の価値以上」になってしまう理由を見ていきます。

財産評価基本通達は不動産を正しく評価していない!?

不動産の評価方法に関するルールは、国税庁の「財産評価基本通達」の中で定められています。

 

財産評価基本通達は、名称が示しているように法令ではなく「通達」です。つまりは、税務当局の中で「不動産を評価する場合にはこのような形で計算しなさい」と上から下に指示している内部文書にすぎないのですが、相続税の実務においては非常に強い支配力をもっており、現状ではほとんどの税理士がこの通達のルールにしたがって不動産の評価を行っています。

 

しかし、実はこのやり方では不動産の本来の価値を正しく算出することは困難なのです。たとえば、土壌が汚染されていたり、地中に文化財埋蔵物があれば不動産は売りにくくなり、また売れたとしても安くしか売れません。しかし、財産評価基本通達には、そうした土壌汚染等の要素、すなわち実際に売買する際に売り手にとってマイナスに働く要素を評価額に反映する仕組みが十分に用意されていないのです。

「実際に売れる価格」ではない相続税評価

そもそも、本来、相続税の課税対象となる相続財産は時価によって評価することが求められています。すなわち、相続税評価の原則的なルールについて規定した相続税法22条では「相続、遺贈または贈与により取得した財産の価額は、取得時における時価による」と定められています。

 

したがって、相続した不動産も時価で、つまりは「実際に売れる価格」で評価すべきなのですが、多くの税理士は不動産の実質的な価値を判断するために必要となる専門的な知識もないので、財産評価基本通達にしたがって型通りの評価と計算を行っているのが現状なのです。

 

その結果、相続した不動産が本来の価値以上に評価されてしまい、払う必要のない税金を払わざるをえない状況がもたらされてしまっているというわけなのです。

株式会社湘南財産パートナーズ 代表取締役

不動産相続関連のセミナーを頻繁に行うなど相続に強い不動産コンサルタントとして精力的に活動中。宅地建物取引士はもちろん、公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士、1級ファイナンシャルプランニング技能士、ファイナンシャル・プランナー(CFP®)、米国公認不動産経営管理士(CPM®)、米国公認商業用不動産投資顧問(CCIM®)、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士など数々の資格を持つ不動産・相続のプロフェッショナル。

著者紹介

連載不動産にかかる莫大な相続税――「相続破産」の実態

本連載は、2016年6月30日刊行の書籍『「相続破産」を回避する地主の生前対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「相続破産」を回避する地主の生前対策

「相続破産」を回避する地主の生前対策

加瀬 義明

幻冬舎メディアコンサルティング

2015年1月から実施された相続税増税により、「資金が足りずに税金が払えない」「不動産を手放すしかない」という人が急増しています。 不動産の売却によって納税資金を用意できればいいものの、「隣地との境界問題が解決でき…

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