不動産の相続税評価が「本来の価値以上」になってしまう理由

財産評価基本通達は不動産を正しく評価していない!?

不動産の評価方法に関するルールは、国税庁の「財産評価基本通達」の中で定められています。

財産評価基本通達は、名称が示しているように法令ではなく「通達」です。つまりは、税務当局の中で「不動産を評価する場合にはこのような形で計算しなさい」と上から下に指示している内部文書にすぎないのですが、相続税の実務においては非常に強い支配力をもっており、現状ではほとんどの税理士がこの通達のルールにしたがって不動産の評価を行っています。

しかし、実はこのやり方では不動産の本来の価値を正しく算出することは困難なのです。たとえば、土壌が汚染されていたり、地中に文化財埋蔵物があれば不動産は売りにくくなり、また売れたとしても安くしか売れません。しかし、財産評価基本通達には、そうした土壌汚染等の要素、すなわち実際に売買する際に売り手にとってマイナスに働く要素を評価額に反映する仕組みが十分に用意されていないのです。

「実際に売れる価格」ではない相続税評価

そもそも、本来、相続税の課税対象となる相続財産は時価によって評価することが求められています。すなわち、相続税評価の原則的なルールについて規定した相続税法22条では「相続、遺贈または贈与により取得した財産の価額は、取得時における時価による」と定められています。

したがって、相続した不動産も時価で、つまりは「実際に売れる価格」で評価すべきなのですが、多くの税理士は不動産の実質的な価値を判断するために必要となる専門的な知識もないので、財産評価基本通達にしたがって型通りの評価と計算を行っているのが現状なのです。

その結果、相続した不動産が本来の価値以上に評価されてしまい、払う必要のない税金を払わざるをえない状況がもたらされてしまっているというわけなのです。