警鐘！高騰続く東京不動産価格…「平成バブル超え」の実態

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日本の「不動産バブル度」は世界10位

中国不動産デベロッパー大手、恒大集団の破綻をきっかけに、不動産バブルの崩壊が始まりました。史上最大の規模でしょう。

もしいま「日本もバブルですか？」と聞かれたら、「バブルでしょう」と答えます。ちなみに、Real Estate Bubbles（UBS Index2021）によると、世界の不動産バブル度のトップはフランクフルト、次いでトロント、香港と続き、東京は10位にランク付けされています。

筆者は、不動産鑑定士の立場で、1980年代後半から始まった昭和・平成のバブル期（以下バブル期と略します）とその崩壊を体験してきました。

ただし、バブル期と大きく違う点は、規模が全国的でなく、首都圏を中心に、関西圏およびリゾートエリアの一部地域に限定されていることです。

現在の不動産市況がバブルかどうか、地価・マンション・不動産投資の視点から、バブル期と現在の首都圏を比べながら説明します。

※以下、平成○年、令和〇年を「（平○）」「（令〇）」と略す

国内最高値の商業地「銀座」…驚きの1坪あたり価格

国土交通省の地価公示価格からみてみると、商業地の最高値である銀座は、1992年（平4）数寄屋橋交差点付近で、1坪あたり1.2億円。2020年（令2）4丁目交差点付近で、1坪あたり1.9億円となっています。

不動産業者のなかでは、バブル期では1.5億円まで上昇するのではないかといわれていましたが、現在では2億円を超えるのではないかといわれています。

数寄屋橋交差点と4丁目交差点との場所の違いを考慮しても、現在の価格はバブル期の価格を超えていると判断されます。

マンション価格は新築・中古とも「平成バブル超え」

新築価格でみると、2021年（令3）10月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県）で発売された平均価格は、1戸当たり6,750万円と、1990年（平2）の6,123万円を超えて過去最高になりました。

東京23区でみると2021年は8,455万円です。ちなみに、首都圏での底値は、2002年（平14）の4,003万円です（不動産経済研究所調べ）。

ただし、新築マンションの価格をみる場合には注意が必要です。なぜならば、首都圏での供給量はバブル期では年間約9万戸でしたが、現在は3万戸を割り、約3分の1に減少しているからです。

また、マンションデベロッパーの数も、バブル期の30社弱から、現在は「メジャー7（セブン）」といわれるように約4分の1に減少しています。

次に、中古マンション価格（70m²換算）※をみていきます。

※70m²換算：マーケットでの単価を70m²のマンションに置き直した価格

2021年（令3）10月首都圏の価格は4,360万円、東京23区では6,465万です。首都圏での底値は2013（平25）で2,763万円です。（東京カンテイ調べ）

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