警鐘!高騰続く東京不動産価格…「平成バブル超え」の実態 (※写真はイメージです/PIXTA)

1991年のバブル崩壊後、長らく経済の落ち込みを見せていた日本。しかし、2021年の首都圏における新築マンションの平均販売価格は1戸当たり6,750万円と、平成バブル期の6,123万円を超えて過去最高を記録するなど、足元の不動産市況には過熱感がみられます。この「平成バブル超え」の実態について、不動産鑑定士として1980年代後半から始まった昭和・平成のバブル期を経験した三浦氏が、当時の状況と比較しながら解説します。

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日本の「不動産バブル度」は世界10位

中国不動産デベロッパー大手、恒大集団の破綻をきっかけに、不動産バブルの崩壊が始まりました。史上最大の規模でしょう。

 

もしいま「日本もバブルですか?」と聞かれたら、「バブルでしょう」と答えます。ちなみに、Real Estate Bubbles(UBS Index2021)によると、世界の不動産バブル度のトップはフランクフルト、次いでトロント、香港と続き、東京は10位にランク付けされています。

 

筆者は、不動産鑑定士の立場で、1980年代後半から始まった昭和・平成のバブル期(以下バブル期と略します)とその崩壊を体験してきました。

 

ただし、バブル期と大きく違う点は、規模が全国的でなく、首都圏を中心に、関西圏およびリゾートエリアの一部地域に限定されていることです

 

現在の不動産市況がバブルかどうか、地価・マンション・不動産投資の視点から、バブル期と現在の首都圏を比べながら説明します。

※以下、平成○年、令和〇年を「(平○)」「(令〇)」と略す

国内最高値の商業地「銀座」…驚きの1坪あたり価格

国土交通省の地価公示価格からみてみると、商業地の最高値である銀座は、1992年(平4)数寄屋橋交差点付近で、1坪あたり1.2億円。2020年(令2)4丁目交差点付近で、1坪あたり1.9億円となっています。

 

不動産業者のなかでは、バブル期では1.5億円まで上昇するのではないかといわれていましたが、現在では2億円を超えるのではないかといわれています。

 

数寄屋橋交差点と4丁目交差点との場所の違いを考慮しても、現在の価格はバブル期の価格を超えていると判断されます。

マンション価格は新築・中古とも「平成バブル超え」

新築価格でみると、2021年(令3)10月の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県)で発売された平均価格は、1戸当たり6,750万円と、1990年(平2)の6,123万円を超えて過去最高になりました。

 

東京23区でみると2021年は8,455万円です。ちなみに、首都圏での底値は、2002年(平14)の4,003万円です(不動産経済研究所調べ)。

 

ただし、新築マンションの価格をみる場合には注意が必要です。なぜならば、首都圏での供給量はバブル期では年間約9万戸でしたが、現在は3万戸を割り、約3分の1に減少しているからです。

 

また、マンションデベロッパーの数も、バブル期の30社弱から、現在は「メジャー7(セブン)」といわれるように約4分の1に減少しています。

 

次に、中古マンション価格(70m2換算)※をみていきます。

※70m2換算:マーケットでの単価を70m2のマンションに置き直した価格

 

2021年(令3)10月首都圏の価格は4,360万円、東京23区では6,465万です。首都圏での底値は2013(平25)で2,763万円です。(東京カンテイ調べ)

 

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不動産鑑定士

不動産登記事務所、測量会社、不動産鑑定会社、銀行系不動産会社を経て1999年に事務所を開所。不動産価値の追求と依頼者に寄りそう不動産コンサルティングをモットーに業務をおこなっている。
不動産鑑定士のほかにも、宅地建物取引士・土地家屋調査士・行政書士の資格を持つ。

著者紹介

連載バブルを経験した現役不動産鑑定士が教える!不動産市況のイマ

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