住宅ジャーナリストが警鐘…「板橋区」「練馬区」のマンション価格暴落か

アベノミクスや東京オリンピックの開催決定により、東京のマンション価格は上昇を続けてきました。しかし、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、この現状を「局地バブル」ではないかといいます。今後、マンション価格が暴落する可能性について、榊氏が板橋区や練馬区を危険視する理由をみていきましょう。

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城北エリアは2050年も「住みやすい」エリアだが……

板橋区や練馬区は劇的にマンション価格が下がりそうだ。特に生産緑地が多くある練馬区は、2020年代の中〜後半に安価なマンションが大量に供給される可能性がある。

 

生産緑地とは、行政の政策的には住宅などを建てるための市街化区域にありながら、元が農業用地であったので固定資産税などが農地並みに優遇されている土地のこと。これが練馬区には178ヘクタールある。東京23区では最多である。

 

約178ヘクタールとは178万㎡であり、容積率100%としても75㎡のマンションが約2万4000戸供給できる。ちなみに、2019年における首都圏での新規マンション供給戸数は約3万1000戸である。2020年は3万戸を下回るのは確実。

 

練馬区1区だけで、首都圏の年間供給戸数に匹敵するマンション用地が、マンションデベロッパーなどに売却される可能性があることになる。

 

2050年頃には、練馬区内では生産緑地跡地に大量に建てられたマンションが、中古となって市場をだぶつかせているだろう。

 

今の貨幣価値で言うと、築25年の70㎡3LDKが1500万円程度で買えるようになるのが練馬区だ。低所得者や単純労働に勤しむ外国人が住むエリアに変貌する予感がする。

 

板橋区は現在も、便利なわりにはなぜかマンションが割安なエリアだ。こういった位置づけは、2050年になっても変わらないような気がする。

 

今でも、東京23区内の通勤至便な場所でマンションを購入しようと考えた場合、板橋区内の都営三田線沿線はかなりの狙い目エリアだ。「大手町」へ直通できるアクセスであるのに、マンションの価格は埼玉県並みに安い。

 

「なぜそうなのか?」と聞かれても困るのだが、一つ言えることとして、三田線は延伸計画があるものの、今は「西高島平」が終着駅でその先がない。どん詰まりになっている沿線の不動産価値はあまり高く評価されない。

 

これは都営浅草線の「馬込」や「西馬込」などにも言えることである。

 

住宅ジャーナリスト

1962年、京都府生まれ。同志社大学法学部および慶應義塾大学文学部卒。1980年代後半から30年以上、マンションの広告・販売戦略立案に携わる。その経験を生かし、購入者側の視点に立ちながら、日々取材を重ねている。著書に『マンションは日本人を幸せにするか』(集英社新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)、『すべのマンションは廃墟になる』(イースト新書)などがある。

著者紹介

連載人気住宅ジャーナリストが分析!土地・不動産価値の観点からみる「未来の東京」

※本連載は、榊 淳司氏の著書『ようこそ、2050年の東京へ』から一部を抜粋・再編集したものです。

ようこそ、2050年の東京へ

ようこそ、2050年の東京へ

榊 淳司

イースト・プレス

東京にとって1960年から90年は、「高度経済成長」による拡大・発展の30年間だった。それから現在までは「失われた20年」を経て、停滞する30年間を過ごした。では、成長を期待できない日本において、首都・東京が歩むこれからの…

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