スラム化、廃墟化…建替えできない「老朽化マンション」を待ち受ける“残酷な未来”【不動産鑑定士が警告】 (※写真はイメージです/PIXTA)

東京都によると、築後51年以上のマンションは東京都だけで2,629棟、全体の約5%にのぼるといいます(マンション実態調査)。こうした「老朽化マンション」について、10年後には1万棟を超えると想定される一方、大部分は建替えられずに放置されているのが現状です。今回、これら老朽化マンションの住人を待ち受ける「残酷な未来」と、建替えが不可能な場合に実践すべき「2つの対策」について、不動産鑑定士の三浦雅文氏が解説します。

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スラム化、廃墟化…建替えできないマンションの末路

マンションは建替えができないとどうなるでしょうか? それぞれのマンションで時間差はあっても、行き着く先は「スラム化、廃墟化」です。

 

マンションのスラム化は、管理費や修繕積立金の値上げが総会で否決されることから始まります。

 

廊下の蛍光灯が消えても取り替えられない、エレベーターが止まっても修理されない、給水管や排水管から水漏れ事故が起きても修理ができない……屋上や外壁の亀裂などから雨漏りが深刻になると、鉄筋コンクリート造であれば鉄筋部分が錆びて膨張し、割れがさらに大きくなります。割れた部分が剥がれ落ちて人に危害をおよぼす可能性も出てきます。

 

このように修理されない状態が長く続くと、居住者は不安を覚えます。さらに、管理費や修繕積立金の値上げが否決されることにより、下記のような「負のスパイラル」に陥ります。

 

■"スラム化"へ向かう「負のスパイラル」

 

・管理費や修繕積立金の値上げができないため、管理会社が管理から手を引く
・自主管理を誰がするか、役の押しつけ合いが始まる
・毎年総会で「値上げ維持管理推進派」と「値上げ反対派」に意見が分かれ、理事会が機能不全に陥る
・反対派が多いと、維持管理推進派が安値でも売却してマンションを出ていく
・いままで培ってきたコミュニティが壊れる
・組合(理事会)や管理会社は住戸の相続を把握できないため、誰が組合員かわからなくなる
・滞納している管理費や修繕積立金の徴収ができなくなる

 

また、「相続放棄」も大きな問題になります。

 

マンション自体に価値がないので売れないどころか、立地条件が悪いと借りる人も現れず、固定資産税や管理費など、費用だけがサイフから出ていく……これらの理由で相続放棄された場合、家庭裁判所での法手続を踏むしかありません。

 

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不動産鑑定士

不動産登記事務所、測量会社、不動産鑑定会社、銀行系不動産会社を経て1999年に事務所を開所。不動産価値の追求と依頼者に寄りそう不動産コンサルティングをモットーに業務をおこなっている。
不動産鑑定士のほかにも、宅地建物取引士・土地家屋調査士・行政書士の資格を持つ。

著者紹介

連載バブルを経験した現役不動産鑑定士が教える!不動産市況のイマ

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