「地下の飲食店がクサい。売上落ちた」…1階店舗のクレームを放置したビルオーナーの末路【弁護士が事例解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

このお店、なんだか臭うな……賃貸ビルの場合、飲食店からの臭いが他のテナントに影響をおよぼしてしまうことがあります。婦人服販売店を営む貸借人から「悪臭で売り上げが下がった」と訴えられた場合、オーナーに損害賠償責任はあるのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。

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「悪臭で売上減」…オーナーに損害賠償責任はあるか

【ビルオーナーからの質問】
私は地下1階、地上8階建の商業ビル1棟を所有しています。

 

1階の店舗部分を婦人服販売店に貸していましたが、地下1階の店舗スペースが空いたので、新たに飲食店(小料理屋)に貸すことにしました。

 

しかし、その小料理屋が営業を開始してから、1階の婦人服販売店のオーナーから「地下1階の飲食店から魚の生臭い臭い、煮魚、焼き魚の臭いが発生していて、売上が下がったからなんとかして欲しい」とのクレームがありました。

 

飲食店である以上、匂いの発生を防ぐことは不可能ですし、私が確認した限りでは確かに魚臭かったものの悪臭とまで言えるようなものではなかったため、放置していました。

 

そうしたところ、借主から「売上が下がったことについて損害賠償する」と言われてしまいました。

 

大家として責任が認められてしまうのでしょうか。

 

【説明】

本件は、東京地方裁判所平成15年1月27日判決の事例をモチーフにしたものです。

 

様々な業態の店子が入居する賃貸ビルの場合、例えば本件のように飲食店からの匂いというのは、他の店子に影響が及んでしまう可能性があり、特にアパレル業等の店子にとっては好ましくないものとなる可能性があります。

 

そうなると、ビルの貸主として、店子からの「匂い」の発生について負うべき防止義務というものが問題となります。

 

この点について、裁判例は、貸主の義務について

 

・賃貸借契約における賃貸人の義務を考えるに、賃貸人には、あらゆる臭いの発生を防止すべき義務があるというものではない

 

・賃貸借の目的から見て、目的物をその目的に従って使用収益する上で、社会通念上、受認限度を逸脱する程度の悪臭が発生する場合に、これを放置し若しくは防止策を怠る場合に、初めて、賃貸人に債務不履行責任が生ずるというべきである。

 

・具体的には、悪臭発生の有無、悪臭の程度、時間、当該地域、発生する営業の種類、態様などと、悪臭による被害の態様、程度、損害の規模、被害者の営業等を総合して、賃借人として受認すべき限度内の悪臭か否かの判断をすべきである。

 

と述べています。

 

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こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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著者紹介

連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

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