賃貸経営「経年変化でも原状回復義務を負う」と定めた特約…無効となる可能性も【弁護士が事例解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

契約時に「通常使用により生じた損耗や経年劣化についても原状回復義務を負う」と定めていた場合、この特約は有効なのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際の裁判例をもとに解説します。※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

【関連記事】ゴミだらけの室内、借主とは連絡取れず…やむなく家財処分・鍵交換した貸主が「損害賠償」を支払わされた理由【弁護士が解説】

「通常損耗についても原状回復義務」の特約…有効か

【質問】

居住用の賃貸物件について、賃貸借契約の特約によって「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」についても、終了時に賃借人が原状に復する義務を負う、と定めた場合、これは有効になりますか?

 

【説明】

 

建物の賃貸借契約が終了し、賃借人が建物を明け渡す際に、賃借人はこれを原状に復して返す義務があります。

 

この「原状回復義務」については、2020年4月1日から施行された改正民法においても以下のように明確に定められました。

 

【民法621条】

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」

 

この条文の通り、賃借人は、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除いた損傷部分について、これを借りた時の状態に戻す義務を負うということとなります。

 

では、例えば、本文の設問のように、賃貸借契約の特約によって「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」についても、終了時に賃借人が原状に復する義務を負うと定めた場合、これは有効となるのでしょうか

 

まず、民法621条は強行法規(当事者の合意によっても変更が認められない法規)ではありませんので、621条と異なる内容の原状回復に関する合意を賃貸人と賃借人間で行った場合も、原則として有効となります。

 

しかし、賃貸物件が居住用であり、かつ、借主が個人の場合には、賃貸借契約には消費者契約法が適用されることとなります。

 

消費者契約法10条は、

 

「消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」

 

と定めています。

 

そのため、通常損耗部分についても借主に負担させるとする特約は、「借主の義務を加重し、信義則に反して借主の利益を一方的に害するもの」に該当するとして消費者契約法10条によって無効とされるのではないか、という点が問題となるのです。

 

【8/18(土)関連セミナー開催】
節税、相続、贈与対策から資産形成まで…10万円から始める不動産クラウドファンディング

こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

毎月1回、大家さん向けの役に立つ裁判例のメールマガジン発行(メールマガジンご希望の方は、こちらの問合せフォームにて「メールマガジン登録希望」と書いてお申し込みください)。

北村氏が運営するメディア、 川崎・武蔵小杉の相続・離婚法律相談 はこちら!

著者紹介

連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧
TOPへ