貸主の独断で部屋に「無断立ち入り」…修繕目的でも違法か【弁護士が事例解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

賃借人から了承を得ずに修理日を変更し、部屋に立ち入りクーラーを修理。この場合プライバシーの侵害は認められるのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際の裁判例をもとに解説します。

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「部屋に入ること」自体は承諾を得ていたが…

【マンションオーナーからの質問】

私は賃貸マンションを所有しています。賃借人(単身の女性)からクーラーが壊れたとのクレームが有ったので、修理をすることとなりました。

 

賃借人と相談して修理の日程を決め、賃借人からは「その日はできるだけ、部屋にいるようにします。仕事の都合上無理だったら仕方がないので、入っていただいても大丈夫なように片付けておきます」と言われていました。

 

しかし、その修理日の前日になり、修理業者から「修理日を1日早めて今日修理できないか」と連絡が来ました。賃借人から上記のような返答をもらっていたので、1日早まっても問題ないだろうと思い、特に賃借人に連絡することはなく、部屋に立ち入ってクーラーの修理をしました。

 

その後、賃借人から「勝手に部屋に入って修理された」「プライバシーの侵害だ」とのクレームがあり、弁護士を通して契約解除と慰謝料請求の通知が来ました。

 

賃借人が不在の場合であっても、クーラーの修理で部屋に立ち入ること自体は承諾を得ていたので、問題ないと思っていましたが、どうなのでしょうか。

 

【説明】

この事例は、大阪地方裁判所平成19年3月30日判決の事例をモチーフにしたものです。

 

賃貸人が賃借人に無断で賃貸目的物となっている建物に立ち入った場合には,住居侵入罪も成立しうるものであり、民事上も原則的には不法行為ないし債務不履行に該当することとなります。

 

これは、修繕目的であっても同様であり、賃貸管理の必要性から緊急・非常事態でない限りは、賃借人に無断での貸室への立ち入りは違法と評価されることとなります。

 

他方で、本件では、修繕目的で貸室に立ち入る事自体については賃借人から承諾を得ており、ただ、それが1日早まってしまい、日程の変更を賃借人に伝えずに立ち入った、ということが果たして違法と評価されるのかが問題となりました。この点について、裁判所は、以下のように述べて、違法であると評価しています。

 

まず、日にちが一日早まったことについては、次のように別途承諾が必要であったと認定しています。

 

こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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著者紹介

連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

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