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サードプレイスオフィス事業への新規参入が相次ぐ

新型コロナウィルス感染拡大後、通勤時間の削減や、執務環境が整っておらず自宅でのテレワークが困難等の理由から、自宅から近い「レンタルオフィス^※1」や「シェアオフィス^※2」、「コワーキングスペース^※3」等のサードプレイスオフィスを利用する人が増えている。

^{※1 会議室などを共用部分に設置して共有し、専用の個室をそれぞれ持つ、いわば合同事務所のようなオフィス形態。}

^{※2 フリーアドレスでデスクを共有して利用するオフィス形態。}

^{※3オープンなワークスペースを共用し、各自が自分の仕事をしながらも、自由にコミュニケーションを図ることで情報や知見を共有し、協業パートナーを見つけ、互いに貢献しあう「ワーキング・コミュニティ」の概念およびそのスペース（コワーキング協同組合による定義）。}

こうした背景を踏まえ、不動産業以外の他業種から、サードプレイスオフィス事業への新規参入が相次いでいる。2019年に「東京電力」が、2020年に紳士服販売の「青山商事」、2021年に情報サービス業の「サイバーエージェント」等が、サードプレイスオフィス事業を開始した。

首都圏におけるサードプレイスオフィスの現況

1．サードプレイスオフィスの拠点分布

もともと、サードプレイスオフィスは東京駅や渋谷駅等の都心ターミナル駅周辺での開設が多くみられた。しかし、コロナ禍を経て自宅近くでの利用ニーズが高まるなか、サードプレイスオフィスの開設は都心部から郊外エリア（東京駅から70キロ圏内）へと広がりを見せている。

2．サードプレイスオフィスが入居しているオフィスビルの属性

サードプレイスオフィスが入居するオフィスビルを規模別（延床面積）^※に確認すると、小型ビルが33%、中型ビルが32%となり、中小型ビルで全体の約3分の2を占めた（図表1上図）。

^{※ 小型ビル；延床面積1,000㎡未満、中型ビル；延床面積1,000㎡以上5,000㎡未満、大型ビル；延床面積5,000㎡以上30,000㎡未満、超大型ビル；延床面積30,000㎡以上}

[図表1］サードプレイスオフィスが入居するオフィスビルの属性（延床面積、築年数）

また、エリア別にみると、「東京都心5区^※」においては中小型ビルの割合（63%）が高い一方で、超大型ビルの割合が15%となり一定数の大規模拠点が開設されている。

^{※「東京都心5区」（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）、「郊外」（東京周辺18区、都下、神奈川県、埼玉県、千葉県）}

次に、入居ビルの築年数を確認すると、「30年以上40年未満」（28%）が最も多く、「5年未満」の割合は15%にとどまる。（図表1下図）。

超大型の新築ビルにサードプレイスオフィスの拠点を開設する事例が多く報じられているが、実際には築年数が経過した小型ビルを拠点とするケースも多いようだ。

3．サードプレイスオフィスの提供サービス内容

続いて、サードプレイスオフィスの拠点面積を確認すると、50坪未満の小規模拠点が7割弱を占める（図表2）。

［図表2］サードプレイスオフィスの拠点面積

エリア別にみると、「東京都心5区」では「500坪以上」（13%）の大規模拠点も一定数確認することができる。

また、月額利用料金（最安料金）について確認すると、「1万円以上2万円未満」（43%）が最も多く、次いで「2万円以上3万円未満」（19%）となっている。エリア別では、「東京都心5区」は高額料金帯「4万円以上」（19%）が約2割を占める（図表3）。

［図表3］サードプレイスオフィス月額利用料金※最安料金

オフィスワーカーによる利用は、現状、法人契約や企業からの補助金の活用が中心と考えられる。

サードプレイスオフィスは、月極契約で日常的に利用するサービスのほか、1日または時間単位で利用料を支払い、一時利用するサービス（「ドロップイン」）がある。

ザイマックス不動産総合研究所の調査によれば、サテライトオフィスの利用方針は、「タッチダウン（移動の合間など、短時間利用）で働く場所（67%）」との回答が最も多く、「ドロップイン」サービスの利用ニーズがかなり高いことが窺える。「ドロップイン」サービスを展開している拠点は53%を占める。

また、直近では、新型コロナウィルス感染防止の観点から、不特定多数の利用者が出入りし、人との接触機会が多いオープンスペースの活用を避け、「個室」の利用ニーズが高まっている。「個室」を有する拠点は、80%を占めている。