購入したマンションが以前「性風俗営業」に使用…支払われた「損害額」【弁護士が解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

居住目的で購入したマンションが以前風俗特殊営業で使用されていた場合、それは瑕疵(特定の売買契約においてその目的物に何らかの欠陥・不具合があることで、その品質や性能が損なわれている状態)にあたるのでしょうか。今回は、賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

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購入したマンションが性風俗営業に使用…瑕疵に当たる?

【買主からの質問】
中古のマンションを2600万円で購入して引っ越しました。しかし、引越し後に初めて参加した管理組合の総会で、私が購入した居室の前所有者の時の入居者が、表向きはマッサージ店と称して営業していながら店内で性的サービスを提供していたことが発覚して管理組合と訴訟沙汰にまでなっていた、という事実を聞かされとても驚きました。売買契約の際には、売主や仲介業者からはそのような事実の説明は全く受けませんでした。
この話を聞いてから、私はマンションの中で肩身の狭い思いをするようになりましたし、妻はショックで心療内科に通うようになってしまいました。売主や仲介業者がこの事実を説明しなかったことは許せません。損害賠償することはできないのでしょうか。

 

【説明】

 

本事例は、福岡高等裁判所平成23年3月8日判決の事例をモチーフにしたものです。この裁判例では、

 

・マンションが性風俗営業に使用されていたことは瑕疵に当たるか?
・瑕疵に当たる場合、損害額はいくらになるか?

 

という点が争点となりました。

 

まず、瑕疵に当たるか、という点について、裁判所は、瑕疵の定義を

 

「その目的物が建物である場合には、建物として通常有すべき設備を有しないなど物理的な欠陥があるときのほか、建物を買った者がこれを使用することにより通常人として耐え難い程度の心理的負担を負うべき事情があり、これがその建物の財産的価値(取引価格)を減少させるとき」

 

は、瑕疵があるものと解すべきとした上で、マンションが前入居者によって性風俗特殊営業に使用されていたことについては、

 

「本件居室を買った者がこれを使用することにより通常人として耐え難い程度の心理的負担を負うというべき事情に当たる」
「そして、住居としてマンションの一室を購入する一般人のうちには、このような物件を好んで購入しようとはしない者が少なからず存在するものと考えられるから、本件居室が前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは、そのような事実がない場合に比して本件居室の売買代金を下落させる(財産的価値を減少させる)事情というべきである」

 

として、

 

マンションの居室が前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは、民法五七〇条にいう瑕疵に当たるというべきである。」

 

と結論づけました。

こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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著者紹介

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