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例外的に「空室が埋められるケース」もある
管理と仲介が一体化している管理会社でも、例外的に空室を埋められるケースが二つあります。
一つめのケースは、自社での客付力（仲介力）が圧倒的に強く、自社管理物件の稼働率が100％近いケースです。先述の通り、大手チェーンの「一体型」管理会社の空室率は20％を超えるケースが多々あります。
しかし、客付け（仲介）の力が強く、また自社の管理物件を中心に客付け（仲介）して自社管理物件の稼働率を高めることも理論上は可能です。数は少ないですが、もしそのような管理会社が実在すれば空室は埋まると言えます。
二つめのケースは、エリアにおいて特定の「一体型」の管理会社のシェアが、4割を超える場合です。
その街のどこを歩いてもその管理会社（不動産会社）の看板しか見ないというように「その街にはその管理会社しかない」というような地域があります。そのようなシェアの高い管理会社（不動産会社）があるようなエリアでは、募集を幅広くすることは逆に効果的ではありません。地方都市において管理会社（仲介会社）自体の数が少ない場合にこのようなことが起こります。
その場合は、その管理会社に募集を任せ、その管理会社内での、入居希望者紹介の優先順位を上げることが重要になります。
例えば、茨城県水戸市の管理会社Mは、正確な数字はわかりませんが、おそらく水戸市内で50％以上の管理および賃貸仲介のシェアを誇っています。
このようなエリアの場合には、M社以外の仲介会社に幅広く募集を依頼するよりも、M社の管理物件内において「入居希望者を紹介してもらえる優先順位」を上げるための関係作りに励むほうが効果的であると言えるでしょう。
一概には言えませんが、そのエリアで管理および賃貸仲介シェア4割以上の管理会社（仲介会社）がある場合には、その会社専任にするのが効果的でしょう。
ただし、これはアパート経営における入居者募集という一業務においての話です。先述の通りアパート経営に関わる業務は多岐にわたります。アパート経営における様々な知識・ノウハウがあるかという点についてはまた違う話で、その会社次第になりますので、その点はオーナーさん自身で勉強して補っていく必要があります。
大谷 義武
武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役
太田 大作
武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役
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