不動産運用で得られる「節税効果」とは?

他の投資と決定的に違う「不動産運用」のメリット

不動産は、公務員にとって数少ない節税効果のある投資対象です。株やＦＸで得た不労所得は損益通算できません。損益通算とは、公務員としての給与と、その他の収入を合算してから確定申告することです。

ところが、不動産運用の収支は損益通算が可能です。ここが株やＦＸと不動産運用の税
制上で決定的に違うところです。不動産運用では、その収益を事業所得として、収入から減価償却費やローン金利といった費用を差し引いて計上することができます。具体例を使って説明しましょう（ここでは、わかりやすくするために各控除は考慮しません）。

公務員としての年収が700万円だとします。税率は所得税プラス住民税で33％です。
したがって、納税額は231万円です。そこで、6000万円の中古アパートを自己資金1000万円、銀行からの融資5000万円で購入します。物件を所有することで減価償却費や金利、登記代、火災保険料、リフォーム代などが経費として計上できます。

ここでは、減価償却費が250万円、金利が100万円、その他を合計して700万円を経費とします。この物件は家賃収入が年間約500万円です。家賃収入から経費を引きます。

500万円（家賃収入）−700万円（経費）＝−200万円
この200万円を公務員の年収から差し引くことができます。
700万円（給与所得）－200万円＝500万円
結果として納税額は次のようになります。

500万円×30％＝150万円
231万円（物件を所有しないとき）−150万円（物件を所有しているとき）＝81万円

黒字化すれば節税効果は基本的になくなる

不動産運用によって81万円の節税ができました。ここでよく理解していただきたいのは、節税は不動産運用の赤字によって実現するということです。この例でいえば200万円の赤字です。

しかし、この赤字には「減価償却費250万円」が含まれています。これは、損益通算する際にマイナスしますが、実際に皆さんの手元にある現金が減るわけではありません。あくまで会計上のマイナスです。つまり、実際には250万円－150万円＝100万円が現金で手元に残ります。

また、不動産運用というものは、はじめてから1年から2年は、リフォーム代などのさまざまな経費がかかるため、マイナス決算になりがちです。この期間を過ぎてからの黒字化を目指すものと理解しましょう。黒字化すれば、損益通算の節税効果はなくなります。つまり、節税効果は、初期段階に限定した付加価値なのです。