「賃料の125ヵ月分」で決着…再開発に伴う「立退料」の考え方【弁護士が解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

今回は、賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、周辺土地の再開発を理由とした借家の立退き事例について紹介します。※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

 

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「借家の立退交渉」が難航…適正な立退料は?

【事例】

当社は、新宿区内で約8000㎡の土地を有する地主との間で協定を結び、周辺の一体の土地の再開発を行い、地上38階建てのビルを建てるという計画を進めることとなりました。

地主の土地は、ほとんどが借地となっていましたが、借地の買収や等価交換などで順調に用地取得が進みました。

しかし、一区画だけ立退きに苦慮しています。

目白通りに面している約65㎡の借地があり、その借地には築30年が経過した鉄骨造四階建の賃貸ビルが建っていました。このビルは、一棟を一人の賃借人が借りていて、そこでオフィス家具販売業を営んでいます。

当社がこのビルを買収し、店子に対して立退交渉しました。

しかし、店子は

「このビルが建った時から30年間借りていて、ずっと営業している。」

「納得がいく立退料がもらえなければ立ち退かない」

等と言って容易には立退きに応じてくれません。
なお、このビルの賃料は月額33万5000円と周辺相場よりは安いです。立退料としてどの程度の金額が必要になるのでしょうか。

 

本事例において、賃貸人が賃借人の立退きをするためには、契約を合意解約するか、契約期間満了時において解約申入れ及び更新拒絶をして、退去を求めるということとなります。

 

もっとも、この解約申入れ及び更新拒絶には「正当事由」が必要である、というのが借地借家法の規定です。

 

正当事由があるか否かは、「賃貸人及び賃借人がそれぞれ建物の使用を必要とする事情のほか、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及びその現況並びに賃貸人による立退料の支払の申出を考慮して判断すべきものである(借地借家法28条)。」とされています。

 

この判断について、どのような事情があれば正当事由が認められるか、ということは、ケースバイケースの判断になるため、具体的な裁判の事例を参考にして見通しを立てる必要があります。

 

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こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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著者紹介

連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

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