6月のJリート市場見通し…過去のNAVから上値余地は限定的か

本連載は、東海東京調査センターの中村貴司シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)への取材レポートです。

5月の東証REIT指数は2000ポイント台で底堅く推移

5月の東証REIT指数は2000ポイント台で底堅く推移した(5月31日執筆時点)。先行きの経済正常化の進展を踏まえ、コロナ禍で売られてきたホテルや商業施設リートに加え、指数ベースでの影響度が大きいオフィスリート(Jリートの取得資産の概ね4割を占める)のリターンリバーサルの動き(戻りを試す動き)などが2000ポイント回復の原動力となった。

 

とはいえ、2016年以降の過去平均であるNAV(純資産価値)倍率(約1.12倍)を上回ってきており(4月末で1.14倍)、ここからの積極的な上値追いの動きは限られそうだ。以下では東京都心5区の足元のオフィス市況をフォローする。

空室率…都心5区は連続上昇も、渋谷区は2ヵ月連続低下

2021年5月13日に三鬼商事が東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の2021年4月時点のオフィスビル平均空室率を発表した。

 

空室率は5.65%(前月比+0.23ポイント)となり、上昇は14ヵ月連続。コロナ禍で在宅・リモートワークが進展し、オフィスビルの余剰スペースを解約する動きなどが引き続き空室率を押し上げた。

 

平均賃料(3.3平方メートルあたり)についても21,415円(前月比-126円)となり、9ヵ月連続下落した。空室率の上昇に遅行する形で賃料に下落圧力がかかっており、前年比の賃料の伸び率は-6.16%と2020年12月に前年比マイナスに転じて以降、5ヵ月連続の下落となった。

 

5区別の空室率を見ると、大手企業を中心にオフィススペース削減の動きなどの影響が見られた港区の空室率は7.38%まで上昇。前月比では千代田区(4月の空室率が4.33%。前月比で0.48ポイント悪化)や新宿区(4月の空室率が5.64%。前月比で0.31ポイント悪化)の空室率の上昇が大きくなった。

 

一方、IT・スタートアップの多い渋谷区の空室率は前月比で2ヵ月連続下落し、空室率は5.32%となった(図。2月の空室率は5.55%、3月の空室率は5.49%となっていた)。

 

 

渋谷区の賃料は都心5区のなかで一番高く、また前年比の下落率が都心5区のなかでもっとも大きい。だが、IT・スタートアップの解約に一巡感が見られるとともに企業業績の改善や先行きの経済正常化を見据え入居する企業が増加した証として空室率の上昇に歯止めがかかってきたのであれば、東京都心5区全体の空室率が上昇基調にあるなかでもオフィスリートの下支え要因として働いてこよう。

今後の見通し:上値限定的で、売り上がり戦略が有効か

需給面では、2021年6月にFTSEグローバル株式指数シリーズへあと1回組み入れられる点(組み入れ基準日は18日)はリートの下値をサポートすると見る。

 

このようにオフィスのファンダメンタルズ面や需給面からJリートの下支えが期待できる反面、バリュエーション面からの上値余地は徐々に小さくなると考え、今後のJリートは時間分散による売り上がりで利益確定を図ることも一案となろう。

 

中村 貴司

東海東京調査センター

投資戦略部 シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)

 

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東海東京調査センター
投資戦略部 シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)

山一證券、メリルリンチ日本証券、損保ジャパンアセット(現SOMPOアセット)などでの富裕層・法人営業に加え、年金基金、投資信託のアナリストやファンドマネージャーとして新興市場やオルタナティブを含む幅広い市場・商品の担当責任者を経て、2016年に東海東京調査センター入社。

現職では短中期の戦術的資産配分(タクティカル・アセットアロケーション)やオルタナティブ投資(ヘッジファンド・テクニカルやコモディティ戦略含む)の視点を踏まえたグローバルな日本株の市場分析等を行う。他の代替資産・戦略としてJリート投資戦略、ESG投資戦略、行動ファイナンス投資戦略などもカバーしている。

英国国立ウェールズ大学経営大学院MBA。アライアント国際大学・カリフォルニア臨床心理大学院米国臨床心理学修士号(MA)。慶應義塾大学商学部卒。国際公認投資アナリスト(CIIA)、日本証券アナリスト協会認定アナリスト(CMA)、国際テクニカルアナリスト連盟検定テクニカルアナリスト(MFTA)、CFP、英国王立勅許鑑定士(MRICS)、不動産証券化協会認定マスター、中小企業診断士。

日経CNBCなどのTV・メディアに出演。日経新聞、QUICK、ロイター、ブルームバーグ、時事通信、東洋経済オンライン、幻冬舎ゴールドオンラインなどでも執筆、コメントを行う。ヘッジファンド・テクニカルのキャリアとして世界のテクニカルアナリスト協会を束ねる国際テクニカルアナリスト連盟(IFTA)の理事などを歴任。早稲田大学ビジネスファイナンスセンターや同志社大学、青山学院大学等で講師を務める。

著書には投信営業に行動ファイナンスアプローチなどを活用した『会話で学ぶ!プロフェッショナルを目指す人の「投信営業」の教科書』(2021年)がある。

●オルタナティブ投資戦略(東海東京TV)
https://www.tokaitokyo.co.jp/tv/public/market/global.html

著者紹介

連載東海東京調査センター「オルタナティブ投資戦略取材レポート」

このレポートは、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたもので、投資勧誘を目的としたものではありません。投資判断の最終決定は、お客様自身の判断でなさるようお願いいたします。このレポートは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成されていますが、東海東京調査センターおよび東海東京証券は、その正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません。なお、このレポートに記載された意見は、作成日における判断です。

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