大空室時代のアパート経営…勝つオーナーが絶対手を抜かない「3つの主要業務」 (※写真はイメージです/PIXTA)

アパート経営の目的は、一にも二にも「利益の最大化」ですが、それを実現するためには、アパート経営の主要業務についてオーナーが正しく理解・実践することが重要です。本記事では、主要業務である、入居者募集業務、建物管理業務、既存入居者対応業務について、具体的な内容と実際の対応を専門家が解説します。

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アパート経営の主要業務は「利益最大化」

アパート経営に関わる主要な業務は、大きく分けて三つあります。

 

①入居者募集業務

募集依頼/リフォーム

②建物管理業務

点検/改修/清掃

③既存入居者対応業務

クレーム・要望対応/提案/家賃集金・督促・追い出し

 

これらの業務を、利益最大化の観点から行っていくのがアパート経営です。

 

以下に、それぞれの業務の詳細について見ていきたいと思います。

①入居者募集業務

入居者募集業務とは、簡単に言えば空室をどうやって埋めるか(空室をどうやって「売る」か)、という業務です。この業務はこれからの大空室時代(部屋余りの時代)において、アパート経営で最も重要な業務となります。

 

賃貸アパートにおいては、一定の割合で必ず退去が発生します。つまり空室が出ます。これをいかに早くかつ高く埋めるか(入居者を入れるか)ということが重要です。

 

オーナーさんは、空室を埋めるためにはどのようにすればよいのかを考え、工夫する必要があります。決してオーナーさんが自分で直接入居者を探す必要はありません。もちろん、最近は自分でホームページを立ち上げて直接客付けをされている方もいらっしゃいますが、やはり限界があります。

 

入居希望者を紹介してくれるところに依頼をするというのが通常の入居者募集業務です。この募集の仕方(依頼の仕方)が非常に重要であると覚えておいてください。客付け(リーシング)をしてくれる仲介会社をうまく活用するというもので専門的にはリーシングマネジメントと言います。詳細は割愛しますが、今後のアパート経営の成否を左右する、最も重要な要素であることは間違いありません。

 

また、募集業務のなかには、募集をするための条件を整える仕事もあります。退去後の原状回復工事やリフォーム工事の手配です。これらの業務を総合的に行うのが入居者募集業務です。

②建物管理業務(ビルマネジメント)

建物管理業務(ビルマネジメント)とは、アパートの建物(ハード面)を維持管理するものです。大きくは清掃業務、点検業務、建物改修工事に分かれます。

 

清掃業務は、日常清掃と定期清掃に分かれます。1~2週に一度行うのが日常清掃業務で、ゴミをとったり、汚れているところを拭いたりする業務です。建物の規模や状況に応じて設定します。

 

定期清掃は年に一度もしくは半年に一度くらいのペースで行う大規模清掃で、ブラシで共用部を清掃したりというものです。

 

オーナーさん自身で清掃を行ってもいいですが、任せるケースが多いのが実情でしょう。できるだけ安くきちんとした清掃を行ってくれる業者を見つけ、依頼することが肝要です。

 

点検業務は、リスク管理の点から重要なものです。

 

火災保険、地震保険といった保険と同じように、万が一に備えるという面では保険と同様の性質のものと言えるでしょう。

 

消防点検やエレベーター点検が代表的なもので、ともすれば費用がかかるので実施していないアパートオーナーさんが多いのが実情です。しかし、万が一スプリンクラーが作動せず逃げ遅れたためにどなたかが死亡したということになれば、オーナーさんには法的な責任が問われることを忘れないでください。そのため点検は、費用はかかっても必ず実施すべきものです。保険と同じように、きちんと行うことで安心感が得られ、結果的には利益を最大化することにつながるからです。

 

これらの点検関係はオーナーさんが自分でやるものではなく、基本的には専門の業者に依頼します。きちんと対応してくれる業者を厳選しましょう。

 

次に建物改修工事です。

 

建物は年数を経るごとに劣化していきます。アパートを経営する上では、建物の維持管理は重要な仕事です。すでに問題のある個所の修理だけではなく、先回りして修理(予防)をすることで修繕費を抑えるという工夫も必要です。きちんと施工してくれる業者を選定し依頼することが重要ですが、この業者選びが非常に難しいのも事実です。

 

これらの業務はともすれば無駄なコストのように思われがちですが、入居者に満足して住んでもらうという視点、つまり退去を防ぐという視点に立てば、必須であることがおわかりかと思います。

 

もちろん、ただやればよいというものではなく、先述の利益を最大化するという視点で行う必要があります。コスト意識を持って行うことが大切なのは言うまでもありません。とはいえ、安かろう悪かろうでは、建物を維持できませんので、適正な清掃、点検、工事を極力安い金額で行うためには、ここでも適正な業者選びが必要となってきます。

 

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武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わっている。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

連載空室率40%時代を生き抜く!アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド

※本記事は、『空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』(幻冬舎MC)より抜粋・再編集したものです。

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

大谷 義武,太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

人口減少、住宅供給過剰の社会において、アパート経営は、昔のように何もしなくても家賃が入ってきて利益の出るものではなく、工夫しなければ利益がでない厳しい環境になっています。 そこで本書は、アパート経営における利益…

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