アパート大空室時代…生き残りを左右する「1つの気づき」とは (※写真はイメージです/PIXTA)

アパート経営の目的は、利益の追求と利益の最大化です。しかし同時に、アパート経営には人々の安全な暮らしを支えるという社会的使命も課せられています。これらの視点が欠けていると、今後ますます厳しくなるこの業界で勝ち残ることができません。これからのアパート運営に必要な思考術や運営ノウハウを、専門家がわかりやすく解説します。

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アパート経営にも「社会貢献性」が求められている

アパート経営は事業であり、オーナーさんの目的が、この事業を通じて利益を追求することなのは、言うまでもありません。

 

同時に、社会的に存続しうる事業(企業)には、社会的使命(社会的意義)が求められるのも事実です。社会的使命とは、その事業が社会に存在する理由であり、言い換えれば社会貢献性です。つまり、事業を通じて社会にどう貢献していくか、ということです。

 

企業はそれぞれの社会的使命を持って事業を遂行しています。

 

では、アパート経営における社会的使命とはどこにあるのでしょうか?

 

まずは、入居者の方々に対して、快適な住空間を提供するという点が挙げられます。世の中に賃貸アパートがなければ、多くの方の住むところがなくなり、困ってしまいます。

 

その方たちに住居を提供し、さらには、より快適に住んでもらえるように努力をすることで、オーナーさんは社会に貢献していると言えるでしょう。その対価として家賃等を得ているのです。

 

また、アパート経営を行い、リフォームを行う、管理を委託する、といったことを通じて、周囲に経済効果を生み出しています。

 

加えて、固定資産税・所得税等の税金を国や都道府県、市区町村に納めることでも、社会に貢献していると言えます。

 

このように、アパート経営は利益を追求するべきものであると同時に、その前提として社会貢献性を有していることを、きちんと認識する必要があります。

 

アパート事業の持つ「投資的側面」と「経営的側面」

アパート事業は、一種の装置産業であり、売上の根拠となる家賃がある程度一定のため、飲食事業といった他の事業ほど運営面における結果の差が大きくありません。そのため初期設定が重要になります。初期設定とは、「適切な物件」を「適切な価格」で「適切な資金調達」で取得することです。

 

これは、中古のアパートを購入する方だけでなく、もともと土地を持っている地主さんにも当てはまります。適切な物件(間取り、構造、戸数等)を適切な価格で建てることが重要ですし、資金調達が必要な場合には、適切な借り入れが求められます。

 

この取得の段階、および売却時の段階が、いわゆるアパート事業の持つ「投資」的な側面です。どの物件をいくらで買って(建てて)、いくらで売るかということです。

 

いくら管理運営を努力しても、この初期設定を間違えてしまえば、その後の努力も生かされなくなってしまいます。初期設定の重要性がおわかりいただけるかと思います。

 

そして、本連載で主に述べるのが、物件保有期間における「経営」的な側面です。

 

環境の悪化により、管理・運営面での重要性が高まっています。つまり、物件取得後(建築後)の適切な管理運営が求められているのです。適切な初期設定ができれば管理運営は非常にやりやすくなると言えるでしょう。

 

しかし、せっかくのいい物件でも、管理運営で手を抜いてしまったり、やり方を間違ったりしてしまえば、この大空室時代には収益は減っていく一方です。それではオーナーとして生き残ることは難しいでしょう。手を抜かず、最善の管理運営ができて初めて、事業として利益が出るようになります。

 

オーナーさんは「アパート事業は〝初期設定〞および〝管理運営〞を適切に行わなければ利益の出ない事業である」という認識を持って、取り組む必要があります。

 

 

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武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わっている。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

連載空室率40%時代を生き抜く!アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド

※本記事は、『空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』(幻冬舎MC)より抜粋・再編集したものです。

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

大谷 義武,太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

人口減少、住宅供給過剰の社会において、アパート経営は、昔のように何もしなくても家賃が入ってきて利益の出るものではなく、工夫しなければ利益がでない厳しい環境になっています。 そこで本書は、アパート経営における利益…

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