アパートオーナーの最優先事項は「利益の最大化」

アパート事業におけるオーナーさんの唯一無二の目的は、アパート事業によって利益を上げることですし、その利益を最大化することです。

アパート事業におけるすべての活動はこの1点にどうつながるか、という判断で行うことが重要になります。そして、利益を最大化するためのポイントは大きく2点に集約されます。

一つめの目的は、「物件保有期間中の利益を最大化すること」です。つまり、保有期間における収入と支出の差を最大化することです。これはキャッシュフローを最大化することと同義です。

アパート経営の面白いところは、その保有期間（アパート経営期間）の売上や利益が、株式や投資信託等の投資と異なり、「経営の仕方」に左右されるという点です。

現在はバブル以前のように毎年不動産が値上がりする時代ではありません。すると、売って儲けるというのは難しいのが実情です。すると、どうやって保有期間の利益を最大化するか、ということが非常に重要になってきます。

二つめの目的は、物件を売却する場合には、できるだけ高く売却することです。そのためには「物件の資産価値を維持・向上させること」が求められます。

アパート事業は、長期保有のスタイルが原則です。不動産会社やファンドのように、短期の資金を借りて転売をすることが目的ではありません。長期の資金を調達し、物件を取得（建築）していますので、いついつまでに売らなければいけないという性質の事業ではありません。もちろん半永久的に保有することも可能です。

しかし、利益確定のための出口戦略（運用方針）として物件を売却することも視野に入れる必要があります。まして、相続等の事情により、売却せざるを得ない状況がないとも限りません。そのためには、常に物件の資産価値を高め、いつでもいい条件で売却できるようにしておく必要があります。

これは、会社経営をしているオーナー兼社長が、出口戦略としてその会社（株式）を売却することを想定すればわかりやすいでしょう。

資産価値とは、市場価値ということで、要はいくらで売れるかということです。

先ほど申し上げた通り、現在の市況は右肩上がりで上がっていく市況ではありません。どちらかと言えば横ばいもしくは下がっていく状況です。

賃貸アパートの市場価値（物件価格）は基本的には収益性から成り立ちます。収益性の高い物件ほど市場価値は高くなります。年間家賃収入が1000万円の物件と1200万円の物件では、後者の方が高くなるということです（もちろん入居率も重要ですが）。なぜなら家賃収入からの逆算（利回り）によって物件価格は決まるからです。

つまり、建物がボロボロの状態であったり、大きな故障を抱えていたりするような物件は、適切な賃料を取れませんので、資産価値が下がってしまいます。常に建物の状態を良好なものとしておくことが、市場価値を高める上でも、保有期間中の収益性を高める上でも、さらにはリスク管理の面からも重要になってきます（ただし、コストを度外視して改修工事を行えばよいというものではありません）。

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