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相続したマンション、立地が悪いと損？
分譲マンションの空室率（三カ月以上空室となっている戸数の割合）に着目してみましょう。国土交通省が五年に一度発表する「マンション総合調査（二〇一八年度）」によれば、空室ありと回答したマンションの割合は全体で三七・三パーセントですが、築後三〇〜三九年では五六・四パーセント、築後四〇年超となると六八・八パーセントに跳ね上がります。
しかも、空室が全戸の二〇パーセントを超える危機的なマンションの比率は、築後三〇〜三九年で二・一パーセント、築後四〇年超では四・四パーセントに上昇します。築後四〇年が空室問題の深刻化する境目のようです。
築後四〇年超のマンションは、二〇一八年末現在、全国に八一万四〇〇〇戸あり、一〇年後に約一九八万戸、二〇年後は三六七万戸へと増えます。いまは空室が目立たなくても、建物の老朽化と、住民の高齢化という「二つの老い」が追い打ちをかけ、誰も住まない、灯の消えた住戸がマンションを蝕んでいくのは明らかです。
マンションの空室問題は、一戸建てとは異なる難しさをはらんでいます。相続人が遠方で暮らしていて、相続したマンションの立地が悪いと、住戸のリニューアルや売却、賃貸が困難になります。
設定できる賃貸料や売値が安くて採算に合わず、住戸は不良資産へ。余計な出費はしたくない、と管理費や修繕積立金の滞納が始まり、管理組合に累が及ぶのです。
相続人と連絡が取れれば、まだいいほうです。古いマンションほど、所有関係が不確かな住戸が増えます。前述の「マンション総合調査」によると、管理組合の名簿で所有者が直ちに判明しておらず、または判明していても所有者と連絡がつかない「所在不明・連絡先不通」の空室があるマンションの割合は三・九パーセント。
ただし、築後三〇〜三九年のマンションでは、四・七パーセント、築後四〇年超は一三・七パーセントに高まります。築後四〇年超では、所在不明・連絡先不通の住戸が二〇パーセントを超える「お手上げ」状態のマンションが五・三パーセントに及んでいます。この割合は、今後さらに増えそうです。
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