多忙な医師がはじめに買うべき不動産は「RC造がいい」理由

医師になれば、将来お金に困ることはない。多くの方はそのように思っているでしょう。しかし、医療費の削減により、この先医師の収入が先細っていくことは明白です。本連載では、医師という属性を活かし、レバレッジ効果を効かした不動産投資で資産を形成していく方法を紹介していきます。

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メンテナンス費用を考えるなら木造物件は避けるべき

時間のない医師にもっとも適するのは、損をしにくく節税効果も高い不動産運用。しかしながら、当然どんな物件を購入しても損をしないわけではありません。一言で収益物件といっても中身は千差万別です。プロでさえ、常に最新情報を入手するために努力を続けていないと時代の波に乗り遅れてしまいます。

 

では、医師が最初に買うべき物件はどのようなものなのでしょうか。本連載では建物の話からはじめましょう。

 

収益物件には、主に次のような種類があります。

 

●新築木造アパート

新築鉄骨造アパート

新築RC(鉄筋コンクリート)造マンション

中古木造アパート

中古鉄骨造アパート

中古RC(鉄筋コンクリート)造マンション

 

どれを選ぶかは、予算、立地など他の条件によってケース・バイ・ケースですから、一概にこれがいいとは言えません。

 

ただし、一つ言えるのは新築、中古問わず木造は避けたほうが賢明だということです。木造はイニシャルコストは安いのですが、劣化が早いためランニングコスト、つまりメンテナンス費用が多くなりがちです。その証拠に減価償却期間の基準となる法定耐用年数があります。RC造が47年であるのに対して、重量鉄骨造は34年、木造だと22年と圧倒的に短くなります。

 

木造の耐久性が劣る主な部位は外壁と屋根の防水処理です。木造は、地震などに対してある程度揺れることで損傷を防ぐ柔構造なので、これらの劣化が早くなるのです。いずれも15年前後ごとに修繕工事が必要となり、100万円単位の費用がかかります。そのほかにも思わぬ部位が傷んで、収支計画が狂ってしまうことが少なからずあります。

 

もし、このような修繕を怠ると、以下のような状況が発生します。

 

修繕をせず放置

劣化が進み家賃を下げざるを得ない

同時に入居者の不満もたまり空室率が上がる

収入が減少し修繕したくてもできなくなる

劣化が進み家賃を下げざるを得ない

 

このような悪循環に加え、「家賃の値下げによってモラルの低い入居者が集まり家賃滞納が増大する」「地震や台風で劣化した設備が落下、入居者がケガをして損害賠償が発生」といったトラブルも想定できます。

 

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1981年以降に建てられた建物耐震性が高い

一方で鉄骨やRC造は、地震力に対して変形しない剛構造です。外壁や屋上の防水処理が木造ほど早く劣化することはありません。またRC造マンションの外壁の多くはタイル貼りなので、基本的にほとんど劣化しません。メンテナンスフリーです。

 

ただし、鉄骨造、RC造問わず1981年以降に完成した物件を選ぶようにしましょう。阪神淡路大震災では、1981年以前に建てられた建物に特に多くの被害が出ました。それは、この年の6月に建築基準法が改正され、これ以降に完成した建物の耐震性が大幅に上がっていたからです。

 

もし、より安心な物件を求めるなら「住宅性能表示制度」の耐久性等級3を取得している物件を選べばいいでしょう。

 

同制度は2000年に施行された品質確保法によって、第三者機関が物件の耐久性や耐震性などの性能を評価(任意)するものです。建築基準法が定める最低基準が「等級1」、60年程度の耐久レベルが「等級2」、90年程度の耐久レベルが「等級3」となっています。「等級3」のマンションには「100年コンクリート」などと呼ばれている強度の高いコンクリートが使用され、長寿命が期待できます。メンテナンス費用がかかりにくく、入居者に対しても安心感のアピールができるといった意味でお勧めです。

 

最後に、もう一つ建物の構造に関して考慮していただきたいのは、「将来、物件内に病院を開業するとなった場合、患者がどのような印象を持つか」です。木造アパートの1階にある病院と、RC造マンションの1階にある病院を想像してみてください。信用度はどちらが上でしょうか?

 

内装に関しては木質感があったほうが、患者さんは癒されることもあるでしょう。しかし、それは木造だけでなくどの構法でも実現可能です。また、木造の場合は5年から10年ごとの白アリ防除工事が必須になります。費用がかかるうえに、人によっては床下に散布した薬剤によって健康に悪影響が出る可能性も否定できません。

 

立地は「首都圏をはじめ大都市または海外」、建物は「木造以外」――これが筆者がお勧めする収益物件の最低条件です。

 

 

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年収1500万円前後だが…勤務医が「資産10億円」になれるワケ

株式会社トライブホールディングス 代表取締役社長

1979年生まれ。東京の不動産投資会社にて、土地売買からアパート、マンション、ビル建設までを幅広く手掛ける。自らが考える不動産価値と収益を最大化する不動産物件を実現するため、2010年に㈱トライブを共同で設立。翌2011年、同社代表取締役就任。これからの高齢化社会では、不動産と医療は密接に連携すべきという持論の下、高収益と高付加価値を同時に実現する独自の不動産物件を多数手掛ける。自ら沖縄の医療法人にも助力し、倒産しかけた医療施設の再建に乗り出し、再生させた。また、新たな医療法人の立ち上げにも参画し、地域医療の活性化に努めている。著書に『なぜ医者は不動産投資に向いているのか?』『資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術』(いずれも幻冬舎)がある。

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著者紹介

連載医師という属性を活かした賢い「不動産投資術」

本連載は、2016年4月27日刊行の書籍『資産家ドクター、貧困ドクター』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください

資産家ドクター、貧困ドクター

資産家ドクター、貧困ドクター

大山 一也

幻冬舎メディアコンサルティング

いまや「医師=超富裕層」とは限らない時代。自分の資産は自分で守り、増やすことが当たり前になってきました。しかし、多忙な医師にはそんな時間を作ることさえ難しいのが実状です。 そこで本書は「手間をかけずに確実に儲か…

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