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メンテナンス費用を考えるなら木造物件は避けるべき
時間のない医師にもっとも適するのは、損をしにくく節税効果も高い不動産運用。しかしながら、当然どんな物件を購入しても損をしないわけではありません。一言で収益物件といっても中身は千差万別です。プロでさえ、常に最新情報を入手するために努力を続けていないと時代の波に乗り遅れてしまいます。
では、医師が最初に買うべき物件はどのようなものなのでしょうか。本連載では建物の話からはじめましょう。
収益物件には、主に次のような種類があります。
●新築木造アパート
●新築鉄骨造アパート
●新築RC（鉄筋コンクリート）造マンション
●中古木造アパート
●中古鉄骨造アパート
●中古RC（鉄筋コンクリート）造マンション
どれを選ぶかは、予算、立地など他の条件によってケース・バイ・ケースですから、一概にこれがいいとは言えません。
ただし、一つ言えるのは新築、中古問わず木造は避けたほうが賢明だということです。木造はイニシャルコストは安いのですが、劣化が早いためランニングコスト、つまりメンテナンス費用が多くなりがちです。その証拠に減価償却期間の基準となる法定耐用年数があります。RC造が47年であるのに対して、重量鉄骨造は34年、木造だと22年と圧倒的に短くなります。
木造の耐久性が劣る主な部位は外壁と屋根の防水処理です。木造は、地震などに対してある程度揺れることで損傷を防ぐ柔構造なので、これらの劣化が早くなるのです。いずれも15年前後ごとに修繕工事が必要となり、100万円単位の費用がかかります。そのほかにも思わぬ部位が傷んで、収支計画が狂ってしまうことが少なからずあります。
もし、このような修繕を怠ると、以下のような状況が発生します。
修繕をせず放置
↓
劣化が進み家賃を下げざるを得ない
↓
同時に入居者の不満もたまり空室率が上がる
↓
収入が減少し修繕したくてもできなくなる
↓
劣化が進み家賃を下げざるを得ない
このような悪循環に加え、「家賃の値下げによってモラルの低い入居者が集まり家賃滞納が増大する」「地震や台風で劣化した設備が落下、入居者がケガをして損害賠償が発生」といったトラブルも想定できます。
1981年以降に建てられた建物は耐震性が高い
一方で鉄骨やRC造は、地震力に対して変形しない剛構造です。外壁や屋上の防水処理が木造ほど早く劣化することはありません。またRC造マンションの外壁の多くはタイル貼りなので、基本的にほとんど劣化しません。メンテナンスフリーです。
ただし、鉄骨造、RC造問わず1981年以降に完成した物件を選ぶようにしましょう。阪神淡路大震災では、1981年以前に建てられた建物に特に多くの被害が出ました。それは、この年の6月に建築基準法が改正され、これ以降に完成した建物の耐震性が大幅に上がっていたからです。
もし、より安心な物件を求めるなら「住宅性能表示制度」の耐久性等級3を取得している物件を選べばいいでしょう。
同制度は2000年に施行された品質確保法によって、第三者機関が物件の耐久性や耐震性などの性能を評価（任意）するものです。建築基準法が定める最低基準が「等級1」、60年程度の耐久レベルが「等級2」、90年程度の耐久レベルが「等級3」となっています。「等級3」のマンションには「100年コンクリート」などと呼ばれている強度の高いコンクリートが使用され、長寿命が期待できます。メンテナンス費用がかかりにくく、入居者に対しても安心感のアピールができるといった意味でお勧めです。
最後に、もう一つ建物の構造に関して考慮していただきたいのは、「将来、物件内に病院を開業するとなった場合、患者がどのような印象を持つか」です。木造アパートの1階にある病院と、RC造マンションの1階にある病院を想像してみてください。信用度はどちらが上でしょうか?
内装に関しては木質感があったほうが、患者さんは癒されることもあるでしょう。しかし、それは木造だけでなくどの構法でも実現可能です。また、木造の場合は5年から10年ごとの白アリ防除工事が必須になります。費用がかかるうえに、人によっては床下に散布した薬剤によって健康に悪影響が出る可能性も否定できません。
立地は「首都圏をはじめ大都市または海外」、建物は「木造以外」――これが筆者がお勧めする収益物件の最低条件です。
