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不動産ポータルサイトの利回りは信用してはいけない
ターゲットとなる物件の条件も予算確保の方法も分かりました。では、いざ物件を探すにはどうしたらいいのか――多くの人は不動産ポータルサイトを見るか、収益物件専門の不動産会社を探すと思います。しかし、前者はお勧めしません。
現在、物件探しの主流はインターネットです。希望の物件があるエリアにわざわざ行かなくても建物の様子や価格、利回りなどの情報を簡単に入手できます。
「スーモ」や「ホームズ」「ヤフー不動産」といったメジャーなサイトから、「楽待」「クリスティ」「健美家」など、収益物件の専門サイトは多種多様です。日本全国すべての情報が網羅されているように感じます。「これだけの情報があれば、いくらでもお宝物件が見つかりそう」と思ってしまうでしょう。
ところがそれが落とし穴です。まず収益物件を探すなかで、もっとも気になる利回りでさえ信用できません。
「利回り」とは物件価格に対する年間の家賃収入の割合です。たとえば1億円の物件の家賃収入が年間1000万円なら利回りは10%となります。つまり10年で物件購入価格を回収できるということです。
この数値が高ければ高いほど収益性の良い物件ということになるのですが、先ほどのような不動産ポータルサイトに表示されている主な利回りは「表面利回り」と言われるものです。これは満室状態の家賃収入から割り出した数値になりますが、実際には常に満室になるわけではありませんし、基準となる家賃もいずれ下げなければいけなくなります。さらに、物件の状態によってはすぐに補修工事が必要となる場合もあり得ます。
本来、利回りというものは、ある程度の空室やその周辺地域が持つそれぞれの特徴を加味した「実質利回り」を指すべきです。しかし、ほとんどのサイトの情報からはそれを読み解くことはできません。
物件価値を高めるため、実際の情報と異なる表示も
不動産ポータルサイトの情報は極めて少ないものが目立ちます。時間があれば各物件の詳細情報を確認してみてください。「間取りが分からない」「写真がない」というものはもちろん、なかには「価格と住所以外の情報がない」といった物件も多数見つかるはずです。
さらに、その情報も正確かどうかは分かりません。そこには同業者としてはずかしいことですが、不動産業者のモラルの問題があります。そもそも不動産表示に関する公正競争規約では、嘘をつかないことはもちろん、消費者が不動産を選ぶ際に表示するべき事項が定められています。
不動産広告には以下の事項について表示基準があります。
●物件の内容・取引条件等に係る表示基準
1．取引態様
2．物件の所在地
3．交通の利便性
4．各種施設までの距離または所要時間
5．団地の規模
6．面積
7．物件の形質
8．写真・絵図
9．設備・施設等
10．生活関連施設
11．価格・賃料
12．住宅ローン等
13．その他の取引条件
●節税効果等の表示基準
●入札及び競り売りの方法による場合の表示基準
たとえば、「4．各種施設までの距離または所要時間」の場合、基準となる徒歩時間は1分で80メートルとして表示することになっています。しかし、各担当者の感覚や、地図を見てだいたいの距離で出されたもの、あるいは少しでも価値を上げようと短めにされているものなど、実際の所要時間とは異なる表示がされているものも少なくありません。
また、不動産広告は「宅地建物取引業法」と「不当景品類及び不当表示防止法」によっての誇大広告が禁止されています。そのため、公正競争規約では、次のような用語について表示内容を裏づける合理的な根拠がある場合を除き、その使用を禁止しています。
■特選、厳選
■日本一、抜群、当社だけ
■完全、完ぺき、絶対
■格安、掘出、底値
■完売など著しく人気が高く、売行きが良いことを意味する用語
■最高、最高級など最上級を意味する用語
ところが、新聞折り込みの不動産チラシなどで「眺望最高」「日当たり抜群」といった売り文句を日常的に見ていないでしょうか。残念ながら不動産業界は未だにこのようないい加減な業者が多いため、広告の信用性も高いとはいえないのです。
不動産業界には姑息な手で契約をとる悪質な業者も･･･
業者のモラルという意味では、以前筆者のところへ相談に来たドクターでこのような人がいました。
彼は不動産運用に関してすでにかなり勉強しており、インターネットを駆使してある中古物件を見つけていました。その物件は現状として満室で利回りが周辺の相場よりも若干高く、価格も手が届く範囲でした。また、現地へ行って物件を確認しても特に問題は見当たらなかったそうです。
そこで購入を決意。ローンの審査もすんなり通り、売買契約に至ります。ところが数日後、再度現地に行くと衝撃の事実が発覚しました。2階の1部屋にはカーテンがかかっておらず、どう見ても入居者のいる気配がないのです。急いで仲介した不動産会社に駆け込み、問いただすと「満室という表示がありましたか? それならサイト運営会社のミスですね」と開き直って答えたそうです。
その態度からしても確信犯としか思えません。そこで、このドクターは知り合いのドクターに紹介してもらい、筆者のところに相談にきたわけです。
結局、この契約は様々な交渉の末、解除できましたが、このような悪質な不動産業者は、実際に多くいます。そして、マンガや小説に出てくるような姑息な手で何とか成約に結びつけようとするのです。
