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相場より安い「競売不動産」手を出さないのが吉
〜競売によるマイホーム取得にはリスクがある〜
◆不動産の競売とはどんなシステムなのか
近年、一般の方が競売によって物件を取得するケースも増えてきました。借金を返済する義務のある人（債務者）が、その義務を果たさなかった場合、支払いを受ける権利のある人（債権者）が裁判所に申し立て、裁判所が不動産を差し押さえてお金に換えるシステムが競売です。
競売では裁判所が売主となって、入札により買主が決定されます。入札に参加して一番高い値段を付けた人が不動産を取得できるという仕組みです。マイホームを購入する方は、たいてい住宅ローンを組んで購入すると思いますが、住宅ローンを払えなくなると、最悪の場合には差し押さえられ、競売により、売却されてしまいます。
その売却したお金から、金融機関などの債権者が優先的に弁済を受けることになるのです。
◆ひと昔前は不動産業者しか手を出さなかった
昔は不動産業者のような実務に詳しい人が競売の入札に参加し、安い価格で不動産を取得して転売することが多かったのですが、近年では一般の方の参入も増えてきました。
ただし、競売で不動産を入手することはリスクもあるので、よほど不動産の実務に精通されている方でないとお勧めはしません。よく言われるのは占有者が居座っていたり、所有者が出て行かないといったケースです。
このような場合、立ち退き交渉などは素人では対応しきれないことが多々あるのです。競売になる前に、なぜ任意売却しなかったのか考えてみて下さい。差し押さえられて競売になると、市場価格より安く売却されるのは分かりきっています。
ですから、債務者は、まずは市場価格に近い値段で売却する方法（任意売却）を検討するはずです。ところが、任意売却をするには、債権者である金融機関などの承認が必要になります。
金融機関は売却することによって優先的に返済してもらえるようであれば、承認するでしょうが、他に債務の連帯保証人が付いている場合や、優先して弁済が受けられない場合などは、承認を得るのが難しくなってきます。
また、物件自体に問題がある場合、例えば再建築不可の物件、既存不適格物件などは高く売却できる可能性が低く、任意売却は難しくなります。このように、任意売却にならなかった物件が競売不動産として出てくるケースもあることから、一般の方が取得するには少しハードルが高いと思うのです。
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