築40年「家屋付きの中古物件」…購入して2年後、まさかの事態

どんなリスクが潜んでいるかわからない「家と土地」。髙橋土地家屋調査士事務所代表・髙橋輝氏の著書『買ってはいけない家と土地』(自由国民社)より一部を抜粋・編集し、中古で自宅を購入する際、調べておきたいポイントについて紹介していきます。

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お買い得なのは「築20年前後」の「注文住宅」

・中古の建物の査定には耐用年数を採用している

 

中古物件の価格はどのように決められているのでしょうか。いろいろと方法はありますが、類似する近隣不動産の取引事例の値段を参考に決めるのが一般的です。

 

土地については、類似する近隣不動産と相違する部分に加減率を乗じて算出しています。建物については[図表1]に記載のとおり、構造別に耐用年数が決められています。この耐用年数は主に減価償却費の算出などに利用されますが、中古物件の査定の際にもこの耐用年数を参考にして算出されています。

 

例えば築年数20年の木造家屋の場合、耐用年数22年ですから残存期間は2年間と考えます。このように考えると「土地代+α」で中古物件を購入することができるわけです。

 

(写真はイメージです/PIXTA)
(写真はイメージです/PIXTA)

 

中古物件を査定する際にどの会社で施工されたのか、どのぐらいのスペック(床暖房、浴室内テレビ、複層ガラスなど)なのかはあまり値段に反映されていないのが実情です。注文住宅であれ建売住宅であれ、築年数が同じなら値段も大差はありません。

 

(写真はイメージです/PIXTA)
[図表1]耐用年数表(国税庁)

 

主要構造部分においては専門家のチェックをお願いするべきですが、せっかく購入するのであれば築年数20年前後の注文住宅がお勧めです。

将来、リフォームでいくら使うことになるのか

・安く買ったがリフォーム代が余計にかかったケース

 

リフォーム代金が多くかかるのは、建物の主要構造部に欠陥がある場合です。主要構造部とは柱、梁、床、屋根などを指します。

 

築40年の家屋付きの物件を購入したAさんは、購入前に雨漏りをしたことがあることは前の所有者から聞いていたのですが、雨漏りした際に修繕を行い、それ以降は不備もなく使用していたということだったので、たいした問題ではないと思っていました。

 

ところが、購入して2年後、以前に修理したのと同じ箇所から雨漏りがあり、修繕しなければならなくなってしまいました。この修繕にかかった費用は110万円です。中古の建物なので覚悟はしていたようですが、「思っていたより早く雨漏りして、出費が痛かった」と嘆いていました。

 

Bさんも、木造の古い家屋付きの土地を購入したのですが、購入した後になって、建物の基礎、柱までシロアリに食われていることが分かりました。シロアリに柱などを食べられると、耐震強度が不足してしまうことがあります。

 

Bさんの購入した物件もそうだったのでリフォームを検討したのですが、リフォーム費用は、古い家屋を取り壊して新しい家を建てる費用とさほど変わらなかったのです。建物付きで安く買えたと喜んでいたら、リフォーム代に多額の費用がかかってしまったという、本末転倒なお話です。

 

主要構造部に欠陥があると、修繕している期間、他に住む場所も確保しなければならないケースもあります。賃貸物件を借りれば家賃もかかり、家計を圧迫します。

 

こうならないよう、中古物件の購入を検討されている方は第三者であるホームインスペクター(住宅診断士)の住宅検査をお勧めします。売主の理解は必要になりますが、購入前に見てもらっておけば安心して購入できるのではないでしょうか。

 

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髙橋土地家屋調査士事務所 代表

土地家屋調査士。埼玉土地家屋調査士会所属。民間紛争解決手続代理関係業務認定取得。
日本大学卒業後、住宅販売会社に営業職として勤務。その後、土地家屋調査士事務所に勤務した後、独立。
土地、建物の調査・測量・登記手続き案件を数多くこなす。
特に税理士・司法書士等、他士業との連携を図り、「相続対策の測量・登記業務」に力を入れている。
他に測量士、宅地建物取引士、マンション管理士、マンション管理業務主任者、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーの資格を保有。
監修書に『自分でできる不動産登記』(自由国民社)がある。

著者紹介

連載家と土地トラブルを避けるための基礎知識

買ってはいけない家と土地

買ってはいけない家と土地

髙橋 輝

自由国民社

物件を選ぶとき、ほとんどの方は、どうしても「建っている建物」だけに目が向いてしまうようです。 毎日の家事がしやすかったり、自分好みの雰囲気の中で暮らすことに想像を巡らせることも確かに大事なこと。 でも、安心して…

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