限界のタワーマンション…湾岸エリアに急増、「腐動産」の末路

乱立する「タワーマンション」限界時代へ

マンションを維持管理していくためには、管理費、修繕積立金をきちんと徴収していくことが必要である。滞納戸数があるマンションの割合は、古いマンションほど高くなっている。

規模別で見ると、滞納住戸のあるマンションの割合は、総戸数300戸超えのマンションで多くなっている。大規模で互いの顔が見えないマンションほど、無責任になりがちだということを示す一つの証左である。

（※写真はイメージです／PIXTA）

一方、長期修繕計画の作成状況については、建築年代が古いマンションほど、また、小規模なマンションほど作成していない割合が高くなっている［図表］。小規模マンションでは管理費の滞納は少ないものの、長期修繕計画を策定していない場合が多いという問題があることを示している。

［図表］（国土交通省　平成30年度　マンション総合調査）

まだ管理組合があればいいが、古いマンションでは管理組合がないケースもある。東京都のアンケート調査（2011年）によれば、マンションの6.5％が「管理組合なし」と回答した。また、組合はあるが、高齢化などで「役員のなり手がいない」と回答したマンションは32％に達した。

高齢化比率が50％以上の集落は限界集落と呼ばれる。マンションの場合も、2つの老いが進展し、空室化、賃貸化が著しくなり、マンションの維持管理や建て替えなどの終末期問題に取り組んでいくべき管理組合も機能不全状態になっているとすれば、もはやそうしたマンションは「限界マンション」とよんでもいいかもしれない。

【急増するタワーマンション】

次に、大規模修繕や将来の終末期問題でより困難に直面すると予想される超高層マンション（タワーマンション）について見ておこう。

超高層マンションとは一般に高さ60メートル以上、20階建て以上のマンションを指す。52メートル、19階とその定義からは外れるが、超高層マンションの草分けともいえる存在が、1971年完成の「三田網町パークマンション」（東京都港区）である。霞が関ビル完成の3年後に建てられた。すべて100平方メートル超と富裕層向けに供給された。60メートル以上というくくりでは、1976年完成の与野ハウス（埼玉県さいたま市）が最初の超高層マンションであった。

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