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日本のマンション大撃沈…30年目に発覚した恐ろしすぎる欠陥

高齢化、人口減少…昨今、マンションを取り囲む状況は極めて厳しいものになっています。大阪経済法科大学経済学部教授の米山秀隆氏の書籍『限界マンション 次に来る空き家問題』(日本経済新聞出版社)より一部を抜粋・編集し、マンションの建て替えの問題点を解説していきます。

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建て替えの非合理性…日本のマンションの課題

日本の場合、従前の区分所有権を引き継いで、マンションを建て替えようとすると多くの困難が生じる。建て替えを進めるため、5分の4の賛成を得られるようなプランを誰かが作成し、事業リスクを負担しつつ、場合によっては訴訟も抱えながら、建て替えの実務を進めていかなければならない。

 

デベロッパーの事業協力が得られなければ、これはすべて自力で行う必要がある。また、同じ場所に建て替えるため、保留床の分譲によって建て替え費用を賄おうとする場合、容積率を無理にでも引き上げなければならない。

 

これに対し、行政の側では、建て替えの円滑化を図るために、容積率の緩和など、政策的な対応を講じざるを得なくなっている。つまりは、日本では建て替えを行うために、区分所有者も行政もいくつもの難しい問題に直面しているのが現状となっている。

 

そもそも同じ場所に建て替えようとすること自体に無理があり、建物の寿命が尽きたら、個々に別のところに移り住むのはごく自然なことである。また、寿命が尽きたマンションは取り壊され、周辺街区とも併せ、その時代にあった適切な土地利用がなされるのがふさわしい。

 

マンションは主に都市に立地する建築物であるため、いったん建築されたマンションが、建て替えられながらも永久にそこにあり続けるというのは、都市における土地の有効利用という観点からは、不都合な場合もあるだろう。

 

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大阪経済法科大学経済学部教授 

経歴
2020年9月~ 大阪経済法科大学経済学部教授
2020年8月~ 総務省統計局「2023年住宅・土地統計調査に関する研究会」メンバー
2019年10月~2020年8月 国立研究開発法人勤務
2019年4月~2019年9月 株式会社シンクダイン
2016年6月~2017年10月 総務省統計局「2018年住宅・土地統計調査に関する研究会」メンバー
2009年4月~2017年3月 高崎商科大学非常勤講師
2007年7月~2010年3月 慶応義塾大学グローバルセキュリティ研究所客員研究員
2004年2月~2019年9月 「ESPフォーキャスト調査」フォーキャスター
1996年4月~2019年3月 株式会社富士通総研
1989年4月~1996年4月 株式会社富士総合研究所
1989年3月 筑波大学大学院経営・政策科学研究科修了(経済学修士)
1986年3月 筑波大学第三学群社会工学類卒業

著者紹介

連載「マンション限界時代」スラム化していくマンションたち

限界マンション 次に来る空き家問題

限界マンション 次に来る空き家問題

米山 秀隆

日本経済新聞出版社

進む、建物の老朽化と住民の高齢化。 老朽化マンションの放置・スラム化は不可避なのか? マンションは終の棲家にならないのか? ▼老朽化したマンションの末路は、スラムか廃墟か。居住者の高齢化と建物の老朽化という「2…

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