恐ろしい…築40年超「限界マンション」に迫る住人高齢化の波

老いていくマンションの現状

ここでは、マンションストック※の現状についてみておこう。かつてマンションは全国で毎年20万戸のペースで新規供給が行われることもあったが、現在は8万～10万戸程度にまで減った。分譲マンションのストックは全国で665.5万戸（令和元年末時点）に達する。

^{※中古や新築でも在庫で売りに出されているマンションのこと}

（写真はイメージです/PIXTA）

マンションの居住人口は、1世帯当たりの平均人員2.33（2015年国税調査）をもとに算出すると1551万人に達する。665.5万戸のうち1981年6月以前に建設された旧耐震マンションは104万戸（全体の16%）、1971年4月以前に建築された旧・旧耐震のマンションが18万戸となっている。

国土交通省統計より（2020年版）

ちなみに、旧耐震基準とは、1968年に発生した十勝沖地震の被害発生を踏まえ、1971年の改正により、鉄筋コンクリート造の帯筋の基準を強化したものである。中地震（震度5程度）に耐え得る基準となっているが、大地震（震度6強～7程度）へは対応していない。

新耐震基準とは、1978年の宮城県沖地震の被害発生を踏まえて1981年に策定されたもので、中地震に対して損傷しないことに加えて、大地震に対して倒壊しないことの確認を追加したものである。

都市部においては特にマンション住まいの人は多い。マンションが最初に登場したのは1950年代半ばで、これ以来、共同住宅を区分所有して持つという形式が普及していった。

しかし、今後マンションの老朽化は急速に進んでいき、築40年超のマンションは、2024年には140万戸（2014年の3.2倍）、2034年には277万戸に達する。この後についても増加の勢いは止まらない。

2021年では、築40年超マンションは91.8万戸　国土交通省統計より（2020年版）

一方、東京都について見ると、2013年末のマンションストック165万戸のうち、旧耐震は36万戸（全体の22%）、旧・旧耐震の割合は7万戸（全体の4%）となっている。東京都では、旧耐震、旧・旧耐震の割合が全国よりやや高くなっている。旧耐震のマンションが多く分布しているのは、区部では城西・城南地区、市町村部では多摩ニュータウンなど大規模団地を抱える多摩市や、八王子市、町田市が多くなっている。旧・旧耐震については、町田市や東久留米市が高い比率となっている。

今後のストック老朽化については、築40年超のマンションは、2023年には12.6万戸（2013年の3.4倍）に達する。東京都では全国よりも老朽化のペースが速い。全国と同様、この後の増加の勢いも止まらない。

マンションは時間の経過とともに、建物の老朽化に加えて、区分所有者の高齢化も進んでいく。いわゆるマンションが直面する2つの老いである。国土交通省「分譲マンションの現状と課題」（2013年）によれば、マンションで住んでいる人が60歳以上のみの割合は、1970年以前の建築では、52%、1971～1980年の建築では48%に達する。また、国土交通省「マンション総合調査」によれば、1980年度には世帯主が60歳代の割合は8%にすぎなかったが、2013年度には50%に達している。

マンションの流動性が高く、住民の新陳代謝が進めば、高齢化の進展は食い止められるが、いったん購入したマンションは永住する場合が多く、区分所有者の高齢化が進展していくことは避けられない。

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