恐ろしい…築40年超「限界マンション」に迫る住人高齢化の波

高齢化、人口減少…昨今、マンションを取り囲む状況は極めて厳しいものになっています。大阪経済法科大学経済学部教授の米山秀隆氏の書籍『限界マンション 次に来る空き家問題』(日本経済新聞出版社)より一部を抜粋・編集し、老朽マンションの現状を解説していきます。

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老いていくマンションの現状

ここでは、マンションストック※の現状についてみておこう。かつてマンションは全国で毎年20万戸のペースで新規供給が行われることもあったが、現在は8万~10万戸程度にまで減った。分譲マンションのストックは全国で665.5万戸(令和元年末時点)に達する。

※中古や新築でも在庫で売りに出されているマンションのこと

 

(写真はイメージです/PIXTA)
(写真はイメージです/PIXTA)

 

マンションの居住人口は、1世帯当たりの平均人員2.33(2015年国税調査)をもとに算出すると1551万人に達する。665.5万戸のうち1981年6月以前に建設された旧耐震マンションは104万戸(全体の16%)、1971年4月以前に建築された旧・旧耐震のマンションが18万戸となっている。

 

国土交通省統計より
国土交通省統計より(2020年版)

 

ちなみに、旧耐震基準とは、1968年に発生した十勝沖地震の被害発生を踏まえ、1971年の改正により、鉄筋コンクリート造の帯筋の基準を強化したものである。中地震(震度5程度)に耐え得る基準となっているが、大地震(震度6強~7程度)へは対応していない。

 

新耐震基準とは、1978年の宮城県沖地震の被害発生を踏まえて1981年に策定されたもので、中地震に対して損傷しないことに加えて、大地震に対して倒壊しないことの確認を追加したものである。

 

都市部においては特にマンション住まいの人は多い。マンションが最初に登場したのは1950年代半ばで、これ以来、共同住宅を区分所有して持つという形式が普及していった。

 

しかし、今後マンションの老朽化は急速に進んでいき、築40年超のマンションは、2024年には140万戸(2014年の3.2倍)、2034年には277万戸に達する。この後についても増加の勢いは止まらない。

 

国土交通省統計より
2021年では、築40年超マンションは91.8万戸 国土交通省統計より(2020年版)

 

一方、東京都について見ると、2013年末のマンションストック165万戸のうち、旧耐震は36万戸(全体の22%)、旧・旧耐震の割合は7万戸(全体の4%)となっている。東京都では、旧耐震、旧・旧耐震の割合が全国よりやや高くなっている。旧耐震のマンションが多く分布しているのは、区部では城西・城南地区、市町村部では多摩ニュータウンなど大規模団地を抱える多摩市や、八王子市、町田市が多くなっている。旧・旧耐震については、町田市や東久留米市が高い比率となっている。

 

今後のストック老朽化については、築40年超のマンションは、2023年には12.6万戸(2013年の3.4倍)に達する。東京都では全国よりも老朽化のペースが速い。全国と同様、この後の増加の勢いも止まらない。

 

マンションは時間の経過とともに、建物の老朽化に加えて、区分所有者の高齢化も進んでいく。いわゆるマンションが直面する2つの老いである。国土交通省「分譲マンションの現状と課題」(2013年)によれば、マンションで住んでいる人が60歳以上のみの割合は、1970年以前の建築では、52%、1971~1980年の建築では48%に達する。また、国土交通省「マンション総合調査」によれば、1980年度には世帯主が60歳代の割合は8%にすぎなかったが、2013年度には50%に達している。

 

マンションの流動性が高く、住民の新陳代謝が進めば、高齢化の進展は食い止められるが、いったん購入したマンションは永住する場合が多く、区分所有者の高齢化が進展していくことは避けられない。

 

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大阪経済法科大学経済学部教授 

経歴
2020年9月~ 大阪経済法科大学経済学部教授
2020年8月~ 総務省統計局「2023年住宅・土地統計調査に関する研究会」メンバー
2019年10月~2020年8月 国立研究開発法人勤務
2019年4月~2019年9月 株式会社シンクダイン
2016年6月~2017年10月 総務省統計局「2018年住宅・土地統計調査に関する研究会」メンバー
2009年4月~2017年3月 高崎商科大学非常勤講師
2007年7月~2010年3月 慶応義塾大学グローバルセキュリティ研究所客員研究員
2004年2月~2019年9月 「ESPフォーキャスト調査」フォーキャスター
1996年4月~2019年3月 株式会社富士通総研
1989年4月~1996年4月 株式会社富士総合研究所
1989年3月 筑波大学大学院経営・政策科学研究科修了(経済学修士)
1986年3月 筑波大学第三学群社会工学類卒業

著者紹介

連載「マンション限界時代」スラム化していくマンションたち

限界マンション 次に来る空き家問題

限界マンション 次に来る空き家問題

米山 秀隆

日本経済新聞出版社

進む、建物の老朽化と住民の高齢化。 老朽化マンションの放置・スラム化は不可避なのか? マンションは終の棲家にならないのか? ▼老朽化したマンションの末路は、スラムか廃墟か。居住者の高齢化と建物の老朽化という「2…

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