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「ローンの利用」でこんなに変わる、都心物件の利回り
現在は「ゼロ金利」時代。堅実に貯蓄を続けても容易に資産を増やすことはできません。だからといって投資用不動産を購入して資産運用をはじめたくても、一般サラリーマンに対するアパートローン審査は厳しくなる一方です。しかし、高額所得者である医師の信用力は未だ揺るぎなく、金融機関は医師に対してなら率先して融資を実行しています。
不動産投資を行う場合、いわゆるアパートローン（投資用不動産購入のための金融機関融資）を利用する人は少なくありません。全額自己資金で購入するケースもゼロではありませんが、正直それはレアケースです。なぜなら、それでは「レバレッジ効果」を得ることができないからです。
ご存じかもしれませんが、レバレッジ効果とは「テコの原理」のように小さな力で大きな効果を得ることをいいます。不動産投資にたとえれば、少額投資で大きな収益を上げるということです。このレバレッジ効果について下記の事例で説明します。
＜2000万円のオーナーチェンジ物件を購入した場合の基本利回り＞
物件価格：2000万円（自己資金：500万円＋借入金額：1500万円）
家賃収入：月額13万円（年額156万円）
利回り：7.8%（家賃収入年額156万円÷物件価格2000万円）
都心物件の利回りは5%から6%といわれていますので、7%以上あればかなり優秀です。これにレバレッジを効かせれば、利回りはさらに高くなります。
＜レバレッジを効かせた場合の利回り計算＞
物件価格：2000万円（自己資金：500万円＋借入金額：1500万円）
家賃収入：月額13万円（年額156万円）
年間ローン返済額：約60万円（借入金額1500万円・金利2%・35年間）
年間純利益：96万円（家賃収入年額156万円－ローン返済額60万円）
利回り：19.2％（純利益96万円÷自己資金500万円）
上記の通り、レバレッジを効かせる（＝ローンを利用する）ことにより、19%以上の利回りを実現することができるのです。
大勢のサラリーマン投資家が陥った「失敗する不動産」
首都圏で勢力的に投資用アパートを販売していた不動産管理会社・S社が経営破綻し、多くのサラリーマン投資家が自己破産に陥った事件は記憶に新しいところです。S社は「頭金なしのフルローンで1億円前後の新築アパートが購入できる」「ローン返済期間（30年）はサブリース形式で収益を還元する」という甘い言葉で多くの顧客を勧誘していました。
以下は、S社が販売していた投資用新築アパートのプロフィールです。
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価格：1億円（土地・建物価格＋α）
立地：東京都心通勤圏
規模：ワンルーム12戸（家賃8万円/戸）
収益：年額1152万円（8万円×12戸×12ヵ月） ※S社とのサブリース契約
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上記物件を購入した場合、ローン返済額は年間約600万円（金利4.5%・30年）になります。購入したサラリーマン投資家の多くは年収800万円程度ですから、収入の7割を超える返済は楽ではありませんが、S社から支払われるサブリース収益があれば、ローン返済を差し引いても年間500万円以上（1152万円－600万円）の利益が上がる算段です。
しかし、自己資金ゼロで年間収益500万円超などといううまい話があるわけがありません。ローン返済全期間（30年）のサブリース収益還元を約束していたS社の破綻によって、投資家たちの夢はわずか4年で潰えました。
この事件の元凶は、S社によるずさんな賃貸管理（空室率が高かった）、物件価格の不透明さ（土地・建物価格以外に協力業者へのキックバックが含まれていた）、4%超というローン金利の高さなどです。
また、被害者（サラリーマン投資家）の多くが不動産投資初心者で、彼らが重要な決断をS社や金融機関に任せていたことも一因といえます。
投資成功、窮地を回避する「不動産投資のセオリー」
融資審査が通って投資用不動産を購入できたとしても、「サブリース契約をしていた不動産会社や物件管理会社が倒産してしまったら…」、「空室が続き、ローン返済ができなくなってしまったら…」と不安になる人も多いでしょう。しかし、不動産投資を成功させるセオリーを守れば、このような窮地を回避することができます。
ひとつは、ローン金利より高い利回りの投資用不動産を選ぶことです。いくら都心の一等地に建っていても、3%から4%といった利回りの悪い物件は論外です。もうひとつは、購入の段階で将来の売却計画を組んでおくことです。建物や付帯設備の修繕サイクルは何年か、修繕費がかさむようになった時、いくらで売却すれば資産を回収できるかについて考えておきましょう。
＜まとめ＞
医師は高収入のため金融機関の評価が高く、一般企業のサラリーマンと比べて容易に融資を受けることができます。多忙な医師が不動産投資を実践することにより経済・精神的なゆとりができると、職場での評価が高まるなど仕事の張り合いにもつながっているようです。医師という特権を生かして、今こそ不動産投資をスタートさせる時です。
そこで注意したいのは、ローンリスクゼロを謳い勧誘してくる不動産会社やサブリース業者です。賃貸運営を人まかせにしてはいけません。初心者であっても、不動産投資のセオリーを守ればさまざまなリスクを回避することができます。
判断に迷ったときは、現実的かつ厳しい視点からアドバイスできる不動産投資のプロに尋ねることも必要です。医師の不動産投資指南に特化した不動産会社であれば、より現状に即したアドバイスを受けることができます。
大山 一也
