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③老朽化リスク：大規模修繕工事が終了した物件で回避
不動産は当然ながら、年を追うごとに老朽化が進み、劣化します。設備や建物の保守で支出がかさむ場合もあります。特にアパート1棟など大きな不動産を購入した際、ワンルームマンションのような管理費や修繕積立金などの徴収がない分、自分でリフォーム資金を貯めておかなくてはなりません。
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屋上からの漏水やエレベーターの故障などは修繕に費用がかかり、大きな出費となる可能性があります。他にも、欠陥住宅や手抜き工事だったというリスクもあります。これはサラリーマン投資家がいくら慎重に物件をチェックしたとしても、なかなか見抜けるものではありません。
老朽化リスクに備えるためには、購入時に建築当時の資料を専門家にしっかりチェックしてもらうことや、大規模修繕工事がすでに終わっている物件を買うか、修繕が当分は必要ない築浅の物件を買うなどの対策が重要となります。
④地震・火災リスク：保険への加入で解決
日本は地震大国ですから、地震をはじめとする自然災害によって建物がダメージを受けるリスクもあります。地震のほかにも、台風や火事などでアパートが損害を受ける可能性があります。
これらのリスクには保険で対応することができます。通常、不動産会社が提携している保険会社があるので、不動産会社から購入時に紹介を受けることが多いでしょう。もしくは、ローンを組む場合、金融機関が紹介する保険会社の中から検討します。いずれかに入るのが必須と考えていいでしょう。
なぜなら、ローンを借りる場合、金融機関は担保にした物件が火事などで損害を受けないよう、「火災保険」への加入を義務づけているのです。
火災保険ではカバーできる範囲が限られているため、実際には、総合的に補償が受けられる「総合保険」への加入が一般的です。総合保険は、火災、落雷、台風、集中豪雨、ガス漏れによる破裂、給排水設備の事故による水漏れなどの損害を補償します。地震に備えて「地震保険」に加入する場合は、火災保険のオプションで加入することになります。
また、昨今では、単身者世帯が増え、部屋の中で病気による孤独死や自殺、事故の可能性もあります。最近では、そのようなことがあった場合に備えた保険も登場しています。
⑤インフレリスク：情報を敏感に察知することで回避
次に、金利上昇のリスクについて解説しましょう。
長期でローンを組んでいる場合、変動金利を選択すると、金利が上がる可能性があります。金利が上がると、その分、返済額が上がるため、キャッシュフローが圧迫される恐れがあります。
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金利上昇リスクに備えるならば、あらかじめ固定金利を選択するか、余裕ができたときに繰り上げ返済するなどして、返済を早めていくことも視野に入れるといいでしょう。
そうはいっても、金利は急激に上がるものではありません。変動金利の場合、返済額の変更は5年に一度で、1.25倍ルールというものがあります。これは「元の金利より1.25倍以上にまで金利を上げてはいけない」という決まりで、このルールが採用されているケースが多いのが実情です。
また、金利上昇の変化を見逃さずにすむように、日々の経済ニュースをチェックしながら、変化に柔軟に対応していくことも大切です。
⑥流動性リスク：事前に出口戦略を練ることで解決
不動産は株やFXなどに比べて、流動性が低いという特徴があります。購入時には問題にならないのですが、問題となるのは売却時です。市場が低迷しているときに売却しようとすると、買い手がなかなかつかない可能性があります。
これは、不動産の大きなデメリットかもしれません。株はネットバンクなどで売却してすぐに換金できますが、不動産は買い手が見つからない限り、売却して現金化できるまでに、早くて2カ月、平均して4～5カ月ぐらいはかかります。高く売るつもりであれば、さらに時間がかかると思っていた方がいいでしょう。
大事なことは、売却をいつ、どの段階で考えるかといった「出口戦略」です。先々まで様々なケースをシミュレーションしてくことがリスクコントロールにつながります。
ここでは不動産投資の様々なリスクについてお伝えしました。「リスク＝悪」ではありません。先手を打つことでリスクを回避して、安定的に結果を出すことができるのも不動産投資ならではの特徴です。
オスカーキャピタル株式会社
代表取締役社長 金田 大介
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