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不動産投資は、明確な目標設定が成功のカギ
不動産投資で成功したサラリーマン投資家の方と日々接している中で筆者が感じたのは、結果に差をつけることになるのは目標設定だということです。目標がはっきりしている人ほど、成功のスピードが速いのです。
不動産投資を始めようとする人に目標を聞くと、「とりあえず、今の給料にプラス月100万円ぐらいあったらいいな」と答える方がたくさんいらっしゃいます。
ここで目標にするのは、「毎月、手元にどれくらいのお金が残るか」をキャッシュフローで考えるとイメージしやすいでしょう。キャッシュフローは、収入から支出を引いて残った金額で、家賃収入から金融機関へのローンの返済額や税金を支払った後、手元に残るお金のことをいいます。
月に100万円のキャッシュフローを望むなら、まず自分が毎月のキャッシュフローを100万円ほど見込める物件を買えるのかどうか、そもそも、それだけの融資を受けられる属性なのかどうか、少し考えてみましょう。
5千万円の物件で得られるCFは、年間200万円を目標に
たとえば、年収1000万円のサラリーマンであれば、3億円ぐらい融資を使って不動産を手に入れることができます。3億円ぐらいの物件が買えると、だいたいキャッシュフローは年間1200万円を目指すことができます。これが1億円ぐらいの物件になると、キャッシュフローは年間400万円ほどになります。
また、物件価格5000万円、家賃収入500万円で、返済と管理費などの運営費で300万円ぐらいの支出があるとします。手残り200万円ぐらいの収入があるとすると、我々の業界では「かなりいい物件」だといわれています。このような投資用不動産が5棟あると、年間のキャッシュフローは200万円×5棟で1000万円になります。
おおよそこのような内訳で、年1000万円のキャッシュフローを目指す方が多いのが現状です。
年金対策や生命保険代わりにする場合も、緻密な計算を
不動産投資をする目的は、何もキャッシュフローだけに限りません。人によっては、年金対策を目的に不動産投資を始める人もいるでしょう。その場合、老後、何歳ぐらいから毎月いくら確保できればいいかを考えて、次にどんな資金計画で進めるのが効果的なのか考えてみるといいでしょう。
他にも、結婚して子どもがいる方などは、生命保険の代わりのような感覚で、家族への万が一のときの備えに、不動産投資を考える方もいます。それが目的ならば、万が一と言っても、自分がどんな状態になったら、家族にいくら必要になるのか、今の保険ではどれくらい足りないのか、団体信用生命保険が適用されたらどうなるのかを中心に考えてみるといいでしょう。
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