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①空室リスク：ニーズのある物件を厳選して回避
不動産投資における最大のリスクは、何といっても空室リスクです。みなさんもご存じのとおり、我が国の人口は減少傾向にあり、空き家が社会問題になっているのが現状です。
仮に1棟20室ある不動産を購入したとしても、空室だらけでは、返済計画が予定通りに行かなくなることがあるかもしれません。また、空室が増えれば、物件そのものの環境が悪くなり、退去が連鎖するなどマイナスの影響を及ぼすことにもなりかねません。
空室リスクを回避するために、アクセントクロスを貼って部屋の見栄えをよくしたり、家電をつけたりなど、少額でできる対策はあります。
しかし、大前提として、そもそも空室に悩まなくてすむような賃貸ニーズのある物件を買うことが一番の空室対策になります。そのためには、物件を購入する前に、近隣の不動産仲介会社に足を運んで、市場調査を念入りに行うことが大切です。
その際、次のような点に留意して、ヒアリングしてみましょう。
●街の人口
●最寄り駅の乗降者数（増加傾向か、減少傾向か）
●ライバル物件の入居状況
●検討物件の家賃相場
…など
さらに、地方や郊外で駅から距離があり、車での移動が中心になる場合、戸数に相当するだけの駐車場があるかどうかも見極めのポイントになります。こうした点に注意して、空室リスクを精査してから購入しましょう。
②家賃滞納リスク：家賃保証制度・連帯保証人で解決
空室リスクの次に気をつけたいのが、入居者の家賃滞納リスクです。たとえ入居者がいたとしても、全員が必ずきっちり毎月月末に家賃を払う確証はありません。
ここで注意したいのは、法律上は、アパートの所有者よりも、入居者サイドの権利が優先されることになっている点です。家賃を1ヵ月滞納したからといって、すぐに追い出すわけにはいかないのです。
アパートオーナーの中には、何ヵ月も何年も家賃を滞納され、裁判を起こしたケースも珍しくありません。本業が別にあるサラリーマン大家にとって、心理的にも大きな負担となることは言うまでもありません。
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この家賃滞納リスクも、空室リスクと同じく、先手必勝です。入居審査の際に、入居者に家賃保証会社の家賃保証制度に加入、もしくは連帯保証人をつけるなどの対策が有効です。
家賃保証制度とは、入居者が家賃を滞納した際に、家賃保証会社が代わりに家賃を保証してくれる制度で、近年は一般的に普及しています。契約時に家賃の0.3ヵ月～1ヵ月分、もしくは数万円の一定額を家賃保証会社に入居者が支払う必要があります。
この制度が浸透した背景には、連帯保証人となる両親などが高齢化し、年金生活で保証人になれない、滞納したときに家賃を支払えないといった状況が増えてきたことがあります。ぜひこの制度を有効に活用して、滞納リスクに備えましょう。
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