築40年超・オンボロアパートを「買っちゃいました…」の謎

「こんなオンボロアパート、誰が買うんだろう…」実は、意外な需要があるのです。オーナーの視点から解説していきます。

【無料】メルマガ登録はコチラ

物件は「ターゲット」によって売り方が変わる

物件を売却するときに重要なのは、買い手側の目線を持つことです。まず一番に考えるのは、誰に売るのかということ。そして想定する買主はどんな物件を求めているのかを考えます。ターゲットによって、売り方が変わってくるのです。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

たとえば、不動産投資家であれば次の条件です。

 

●利回り10%以上

●駅から10分以内

●平成築

 

所有する物件と当てはめて考えてみてください。そもそも、皆がほしがる物件を持っている不動産オーナーは、よっぽどの理由がなければ売らないものですが…。

 

購入者にどのような物件を探しているか聞けば、イメージだけで、口をそろえて同じことを言います。いわく、「利回り11%、駅から8分。昭和の物件は嫌だ!」と。そのどれにも深い根拠などありません。

 

新耐震基準と旧耐震基準には大きな開きがありますが、実際のところ、平成元年築と昭和64年築の違いなどほとんどありません。にもかかわらず、平成元年築のほうが圧倒的に人気があります。

 

収益不動産を購入するのは、主に不動産投資家です。地方にある物件だとしても、首都圏から購入するケースもあります。「売れやすい物件」とは、ありていにいえば「不動産投資家のニーズに合う物件」なのです。

「ボロボロだから人気ないよね」…まさかの需要が!

しかし、それだけにとらわれてはいけません。地元の投資家が購入する場合もあります。中には資産の入れ替えで、地主が購入するケースもあります。自分の物件がどういったニーズに応えられるのか、しっかりと研究することが肝要です。

 

筆者が先日買ったのは、昭和47年築の物件でした。1階がスナックで、上がアパートの2世帯です。前の売主がリフォームしている状態で満室で購入して、順調に経営しています。利回りは10%、内装はキレイなのですが、見た目はボロボロです。購入を決めた理由は「建て替えて新築アパートをやろうかな?」と思ったからです。駅近という立地の良さも決め手になりました。

 

このように、たとえ築古の物件でも、建て替えや減価償却を目的に購入する人がいます。銀行融資面では価値が付かなくとも、その他の側面から考えれば価値があるということは、往々にして起こり得ます。先程述べたような条件に当てはまらなければ価値がないとは、一概に言えないのです。

 

【4-5月開催のセミナー】

 

【4/24開催】40代会社員が始める「新築ワンルームマンション投資」の大原則

 

【4/24開催】「eスポーツ」×「障がい者就労支援」日本初FC事業の全貌

 

【4/26開催】社会貢献安定収益を両立「児童発達支援事業」の魅力

 

※  【5/8開催】投資すべきNo.1「フィリピン」を活用した資産防衛永住権取得

 

【5/12開催】「遺言書」で「思い通りの遺産分割」を実現する相続対策

 

【5/15開催】入居率99%を本気で実現する「堅実アパート経営」セミナー

 

【5/15開催】利回り20%売却益2千万円獲得!中古1棟アパート投資

 

少人数制勉強会】30代・40代から始める不動産を活用した資産形成勉強会

 

医師限定】資産10億円を実現する「医師のための」投資コンサルティング

富士企画株式会社 取締役兼営業部長

1972年、福岡県北九州市生まれ。デザイン学校を卒業後、住宅設備会社勤務を経て、不動産投資専門会社に入社。トップ営業マンとして、1,000件以上の物件売買に携わる。2012年、富士企画株式会社を設立。現在は、個人投資家向けに不動産投資のアドバイスや物件紹介、購入後のサポートを行っている。

著者紹介

連載幻冬舎ゴールドオンライン人気記事ピックアップ

本連載は、2015年10月26日刊行の書籍『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

万年赤字物件を 驚異の高値で売る方法

万年赤字物件を 驚異の高値で売る方法

新川 義忠

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資ブームが過熱する中、多くのサラリーマン投資家が誕生しています。家賃収入で不労所得を得たい・・・皆、そんな夢を描いて収益不動産を購入するのですが、誰もが成功しているわけではありません。 そもそも、全国の…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧