賃貸物件の原状回復義務Q&A…大家と入居者、どっちの責任?

賃貸住宅の「原状回復義務」をご存じでしょうか? 床のキズや壁の汚れなど、それらが発生した原因によって借主負担、貸主負担かの判断が分かれます。今回は洋室1室にキッチン、バスルーム、トイレがある賃貸住宅(ワンルーム~1LDKタイプ)の退去時を想定し、設備・状況別に原状回復義務がどちらにあるのか解説します。

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居室の床・壁・窓などの「汚れの責任所在」は?

【Q1】洋服棚を置いた跡は? 

 

洋室にクローゼットなどの収納スペースがなかったため、大きめの洋服棚を置いていました。床(フローリング)に緩衝材を敷いていたのですが、棚の底の部分に当たる床板が四角く凹んでしまいました。棚の裏の壁クロスも、棚の形にくっきり日焼け跡が残っています。

 

【A1】大家であることが一般的 

 

賃貸住宅は全般的に収納スペースが少ないため、借主が別途収納棚を用意して室内に置くことが多いものです。そのため収納家具による床の凹みや壁クロスの日焼け跡は、日常生活での通常使用上やむを得ないと判断されるため、借主に原状回復義務はありません。

 

【Q2】カレンダーやポスターを貼った跡は? 

 

洋室の壁にカレンダーやポスターを貼っていました。カレンダーは壁に画鋲を刺して取り付け、ポスターはフレームに入れて、長押にネジで取り付けたピクチャーレールから吊り下げて飾っていました。

 

【A2】画鋲程度なら大家、ネジ穴などをあけた場合は入居者 

 

カレンダーやポスター類は通常生活に必要な情報(毎日のスケジュールが書き込んである、行事の告知など)と判断されるので、画鋲などで簡易に取り付けられたものの形跡に関しては借主に原状回復義務はありません。しかしポスター類であっても、壁面にネジを深く差し込んで固定するピクチャーレールを利用して掲示した場合は、借主にピクチャーレール撤去後(ネジ穴部分)の原状回復義務が発生します。

 

【Q3】窓の結露によるカビは? 

 

洋室の窓は結露がひどく、毎朝水分のふき取りをしていましたが、窓枠にカビが生えてしまい汚くなっています。

 

【A3】放置した結果なら借主、適切な対応でも生じてしまったなら大家 

 

気密性が高い建物ほど、冬場の結露が発生しやすいものです。こういった日常現象への対応は借主が行わなければなりません。もし借主が水分のふき取りをせず放置した結果カビが発生してしまった場合は、借主に原状回復義務が発生します。しかし、毎日ふき取っていたにもかかわらずカビが発生してしまったのなら、その限りではありません。できれば退去時まで放置せず、カビが発生した初期段階で貸主に相談しましょう。

 

【Q4】タバコのヤニ、臭いは? 

 

換気扇の下でタバコを吸っていたので、換気扇の表面はもちろん周囲の壁クロスも黄色くなっています。

 

【A4】タバコ由来の汚れは全面的に借主。ペットの場合も同様の判断に 

 

喫煙が許可されている賃貸住宅であっても、タバコの煙による壁クロスの汚れや臭いは借主に現況回復義務があります。これと似たケースで、ペット飼育可の賃貸住宅であっても、ペットが付けたキズや動物独特の臭いについても借主に現況回復義務があります。

 

【Q5】照明を外した後の日焼け跡は? 

 

洋室の照明は、入居時に取り付けてあったペンダント型ライトを外して、天井にぴったり設置できるシーリング型ライトを取り付けていました。そのため、ライトを取り付けていた部分の天井クロスにくっきり日焼け跡が残ってしまいました。

 

【A5】好みで取り換えたものなら借主負担だが、入居時の相談で免れるケースも 

 

もともと取り付けてあった照明器具を外して、自分好みの照明に取り換えたことによって天井に日焼け跡ができてしまった場合は、借主側に原状回復義務があります。どうしても自分好みのライトを取り付けたい場合は、契約前に貸主または仲介不動産業者に相談して、照明に関する取り決め(例:洋室の照明は借主が取り付けるものとし、退去時の天井の日焼け跡について借主は原状回復義務を負わないこととする。など)を契約書に追記してもらうことをおすすめします。

 

【Q6】エアコンを取り外した後の穴は? 

 

エアコンは入居時に自分で取り付けました。室外機用の穴が開いてなかったので、エアコン設置業者にお願いして開けてもらい、エアコン自体も壁面にしっかりとネジで固定してもらいました。

 

【A6】大家であることが一般的 

 

真夏は室内でも熱中症になるケースは多々あります。エアコンは生活必需品ですから、取り付けに関わる躯体への影響は致し方なしと判断され、エアコン設置のためのネジ穴、室外機用ホースを通すための壁穴は借主に原状回復義務がないのが一般的です。

 

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著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本記事は、「ライフプランnavi」に掲載されたコラムを転載・再編集したものです。

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