「遺産、私にくれるって言ってた」相続人が続々…恐ろしい結末

土地を高く売るためのオークション。高く落札されるには、「問題点の事前処理」が不可欠です。しかし、なかには法的手順がないために事後トラブルが起きやすかったり、近隣住民との折り合いがつかなかったりなど、売主側の努力だけでは解決しがたい問題もあるでしょう。不動産鑑定士の土屋忠昭氏が事例をもとに実際の事前処理を紹介します。

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地中障害の事前処理は「売主への徹底的なヒアリング」

【事例1】地中障害のある土地の取引

 

この種の取引の第一例は、都内指折りの人気住宅地の取引で、買主が建物新築の基礎工事を始めたところ、地中から、鋼材の破片が出てきたというものでした。この土地の売主は鋼材問屋で、この土地を社宅として使っていました。私たちは、売主側の仲介業者として、この取引に関与していましたが、売買物件に隠れた瑕疵(きず)があることは明白であるので、売主に瑕疵担保責任が契約上あることを説明して、鋼材の破片の処理費用を売主に負担してもらい、買主の了承を得て問題の決着を図りました。

 

現在の取引においては、売買契約調印に先立って、売主から売買物件についての情報開示書(告知書)を記入してもらい地中障害の有無の申告を求めています。本件取引のころ、告知書が一般化していなかったのも、本件発生の一因と思われます。

 

本件については、後日談があり、本件土地の買主が約20年後に、本件土地を売却したいので、売主側の仲介業者となってほしいといってこられました。以前の地中障害のトラブルの際に、適切に対応したことを評価していただいたものと思われます。地中障害については、売主からのヒアリングを徹底することが一番重要です。土壌汚染のように法に基づく調査手順もありませんので、事前調査も手さぐりとなります。

物件の「向かい側」に暴力団事務所があったケース

【事例2】反社会的勢力にかかわる取引

 

この種の取引の第一のケースは、大阪市南部の盛り場の駐車場の売買で、この駐車場の向かいに暴力団事務所があったことを「近隣」に暴力団事務所があると重要事項説明したところ、買主から「向かい」にあると説明していないとのクレームをつけられ、暴力団事務所の向かい側の物件の測量には手間がかかるといわれ、その費用として数十万円要求されたことです。

 

(写真はイメージです/PIXTA)
(写真はイメージです/PIXTA)

 

このケースの場合、近隣と説明したのは、向かいにあると特定すると、万一、重要事項説明書に記載してあることがその暴力団にわかった場合のトラブルを懸念したためです。買主にその点につけこまれ、無用の費用を支払わされました。買主は地元の人なので、向かいに事務所があることは先刻承知だったのです。

 

この件があって以来、このようなことについては、別紙で説明を受けたことの書面を買主から取り受け、その書面には詳細に説明するようにしています。

 

第二のケースは取引物件のやはり向かいに暴力団幹部の自宅があったものです。京都市北西部の有名な観光地にある社宅の売却の依頼を受け、現地を検分したところ、物件の向かいに塀で囲われた邸宅があり、邸宅の前には黒塗りの大型乗用車が駐車しており、何か違和感を覚えました。

 

そこで、所轄警察署の暴力団担当を訪問し、物件の近隣に暴力団事務所等はないかと質問しても何の回答も得られませんでした。

 

そうこうするうちに、偶然、当該社宅に居住していた人と遭遇し、問題の邸宅は有名暴力団の幹部の自宅であることが判明しました。

 

この社宅は、大手マンションデベロッパーが買ってくれることになり、担当者に問題の邸宅の件を説明すると、そんなことを気にしていたのでは、マンションは建てられないとの回答で、売買契約をすることができました。

 

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株式会社共信トラスティ 代表取締役 不動産鑑定士

三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)勤務を経て、株式会社共信(創立平成2年)にて地方銀行の担保評価および担保不動産ほか種々の不動産売買の仲介業務を担当。平成14年6月に株式会社共信トラスティを設立して同業務を承継。担保不動産等の売買に豊富な実績を持つ。

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