葬式の翌日に「相続対策にマンションを…」営業マンの恐ろしさ

家族の絆にひびが入るのはこんなところから

要注意トーク2「賃貸アパートを建てると、これだけ相続税評価が減額されます」

賃貸アパート建築を勧める営業トークで主にフォーカスされる内容が、相続税評価減の割合です。

不動産は額面通りの評価となる現金と違い、相続税評価に関しては時価ではなく、毎年7月に発表される「路線価」（公示価格の約80％）をもとに算出され、用途や形状によって評価減できるのが特徴です。賃貸物件を建てる際の評価減のポイントは大きく3つあります。

①賃貸物件を建てると、その敷地は貸家建付地として約20％、評価額を圧縮できる

②土地上に計画した新築建物の評価は、約60％、評価減になる

③借り入れをした際は、その分の債務控除ができる

そこで、相続税評価額が大幅減となる図式［図表1］などを見せつつ、

［図表1］

「3億円を現金で持っていると、3億円の評価のままですよね。しかし、土地の場合、そこに5億円の借り入れをし、賃貸マンションを建てると、土地の評価は貸家建付地として約20％減り、約2億4000万円になります。建物も、固定資産税評価と貸家権控除などにより、約2億1000万円ほどになります。しかもマンション購入の際の借入額を債務控除できますので、評価額はマイナスとなり、相続税0円が実現できるわけです」

といった具合にトークを展開するわけです。

借り入れをし、賃貸アパートを建てるだけで、こんなに相続税評価額が圧縮されるとは―何とも魅力的な話です。

もちろん、この内容自体には、何のウソもありません。

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