「海外不動産節税」封込め…税制改正後の減価償却スキームは？

法人による「米国不動産投資」、得られるメリットは？

課税繰り延べ商品にはどれも一長一短ありますが、アメリカ不動産は、

・売却時期を任意に設定でき、出口流動性も高いため運用のフレキシビリティが高いこと

・賃貸運用益や売却益により資金回収が安定すること

・購入物件担保の融資を受けることで資金効率を高められること

が魅力であると考えています。

［図表1］法人向け課税繰延商品比較表 ※その他法人向け課税繰延商品と比較し、アメリカ不動産の魅力・訴求ポイントは多い

税制改正後も、米国不動産の本質的な魅力は変わらない

以前からアメリカ不動産投資に興味を持たれていた方の中には、「令和2年の税制改正によりアメリカ不動産に投資するメリットがなくなったのではないか」と考える人がいるかもしれません。

たしかに、アメリカ不動産で計上する減価償却費と国内所得との損益通算は、令和3年分確定申告以降は一定の制限がかかりました。しかし、不動産投資があくまで投資である以上、減価償却費による税効果はあくまで投資メリットの一部に過ぎません。運用益や売却益も考えたトータルのリターンで収支を考えなければならないことは言うまでもないでしょう。

その点に関して、国内不動産とアメリカ不動産のトータルリターンをイメージした［図表2］をご覧ください。

［図表2］日米不動産のトータルリターン比較

アメリカ不動産：【想定条件】物件価格：3,000万円　年間インカム（経費差引後賃料収入）：120万円

購入時諸費用：150万円　1 年あたり売却価格変動率：+2％

日本不動産：【想定条件】物件価格：3,000万円　年間インカム（経費差引後賃料収入）：120万円

購入時諸費用：150万円　1 年あたり売却価格変動率：-1％

図表の棒グラフは、賃料によるインカムと、売却価格によるキャピタル、そしてその合算をトータルリターンとして表したものです。

単純化のため、賃料収入の想定は空室率や賃料変動を考慮していません。また、売却価格の変化率について国内不動産は毎年マイナス1%、アメリカ不動産の価格上昇率を毎年プラス2%（アメリカの年間インフレ率平均値と同程度）としています。

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