夫亡き後…「出ていってください」自宅を奪われた妻の痛恨ミス

2021.2.12

パートナー亡き後も安心して暮らすには、どうすればよいのでしょうか？　今回のテーマは「配偶者居住権と登記」。配偶者居住権とは、たとえば亡き夫名義の自宅を奥様以外の人が相続したとしても、奥様は引き続きそこに住み続けられるという権利です。しかし場合によっては自宅を失う場合も…。事例とともに解説。※本連載は、坂本将来氏・古谷佑一氏の共著『奥様のための相続のはなし』（日本法令）より一部を抜粋・再編集したものです。

土地や建物…不動産の所有権を証明する「登記」

世の中の不動産（土地や建物）には、「この土地はAさんのもの」「この建物はBさんのもの」のように名札が貼ってあるわけではありません。建物に表札があったとしても、そこに住んでいる人は借りているだけで、所有者は別の人かもしれません。

たとえば、AさんからBさんに所有者が変わった場合は、よくAさんからBさんへ「名義変更した」等と表現しますが、これを正式には「登記した」といいます。

全国の法務局には、「所有者が誰か、その不動産を担保に銀行からいくら借りているか」等のデータ（登記情報）が保管されています。登記情報を調べると、その不動産の過去の所有者の変遷等がすべてわかります。いわば「不動産の戸籍」のようなものです。

この登記情報は、他人に公開することを目的としており、法務局に行けば誰でも調べることができます。つまり、たとえばお隣さんが、いつ土地を買って、その土地を担保に銀行からいくら借りているのか、誰でも簡単に知ることができるのです。

これを知ると、「なぜそんな個人情報を公開しているんだ!?」と怒ってしまう人がまれにいますが、むしろ公開していないとマズいのです。ある人が土地を買おうと検討しているとき、その土地の本当の所有者が誰なのか、調べられないと困ってしまいます。

（※写真はイメージです／PIXTA）

登記しなかったばかりに「亡き夫の自宅」を失った例

さて、奥様が配偶者居住権を他人に主張するためには、登記をしなければなりません。奥様の配偶者居住権が登記されていないと、大変なトラブルになるおそれがあります。たとえば、次のようなケースです。

相続人間の遺産分割協議によって、自宅の所有者は長男Bとして、奥様Aには配偶者居住権を設定したとします。相続人全員で遺産分割協議書にまとめて保管していますが、所有者を長男Bとする所有権移転の登記はしたものの、奥様Aの配偶者居住権の登記をしなかったとします【図表】。

【図表】登記しておけばよかったケース

長男Bは所有者ですので、奥様に承諾を得ることなく、第三者Cに自宅を売却することができます。そうすると、所有者（登記名義人）となった第三者Cは、奥様Aに対して「この家は自分のものだから、出ていってください」ということができてしまいます。

このとき、奥様Aがきちんと配偶者居住権を登記してあれば、新所有者Cに対して「私は配偶者居住権を持っているから、出ていきません」と突っぱねることができます（法律用語では「AはCに対抗することができる」といいます）。

たとえCが所有権の登記をしたとしても、奥様Aの配偶者居住権の登記が「先に」ある以上、第三者Cは自分では居住できない^（※1）家を買ったことになります。登記は早い者勝ちです。長男Bから購入する前に、登記情報を確認しなかった第三者Cの落ち度です^（※2）。

配偶者居住権の効力を期間限定にしたいとき、「当分の間」など不明確な定め方では認められない理由もここにあります。すなわち、他人に公示するという登記の目的によるものなのです。

配偶者居住権の登記を行うためには、所有者と奥様との共同で申請する必要があります。登記の専門家である司法書士に相談しましょう。

※1　奥様Aが死亡するまで。

※2　通常の不動産取引においては、司法書士が代理で行いますが、その職務として、物件の確認・本人確認・意思確認を行いますので、このような不測の事態になることはありません。司法書士への報酬は、書類作成代や登記申請代といった実費だけでなく、法的に安全な取引ができるという安心料と責任料も含まれているといえます。