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また、不動産というカテゴリーの中でも、さまざまな分散が考えられます。例えば、日本国内と海外とに分けるのは有力な方法です。
不動産は通常、数年から数十年単位の長期で保有するので、国単位のマクロ経済的なリスクや地政学的リスク、地震などの災害リスクがあります。国を分散することでそのリスクを減らすことができます。
アメリカ不動産購入＝不動産のエリア分散と通貨分散に
また、海外不動産を購入する場合、その国の通貨で購入することになります。アメリカ不動産であればドルでの購入です。
円という通貨以外の通貨を保有する通貨分散も、資産分散の一つですが、その場合、世界でもっとも信頼されている基軸通貨のドル資産への投資は最有力候補になります。アメリカ不動産投資なら、不動産のエリア分散と通貨分散とが同時に図れるというわけです。
ちなみに、分散という考え方からは、すべての資産をアメリカ不動産に集中させることもおすすめはできません。あくまで資産の一部でアメリカ不動産に投資し、残りはタイプの異なる商品に投資するのが資産運用の王道でしょう。
アメリカ不動産は、土地価格が低く建物価格が高い!?
アメリカの住宅は、物件価格に占める土地価格の割合が比較的低く、建物価格の割合が高くなる傾向があります。これは日本の中古住宅とは正反対の傾向です。
例えば、築22年以上になる木造住宅であれば、日本ではその購入価格に占める建物価格の割合は20％もあればいい方でしょう。建物価格が20％だとすると、80％が土地の価格です。一方、アメリカでは建物の価格割合が80％、土地価格が20％になっていることも珍しくありません。それは法令その他の要因から新築が建てづらいことや土地値が相対的に低いことなどが要因です。
この建物価格割合の高さは、減価償却費の計上に影響を与えます。例えば、物件価格（土地＋建物）が5000万円だったとします。すると、日本の物件では、減価償却できる部分は建物価格の1000万円になります。
一方、アメリカ不動産では、建物価格が4000万円なので、4000万円分について減価償却ができます。減価償却費は実際の現金支出を伴わない計算上の費用です。そのため、減価償却費を多く計上できれば、その分だけ所得にかかる税金を減らすことができ、効率よくキャッシュフローを生み出すことができます。
米国認定不動産投資顧問（CCIM）
高山 吏司
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