相続財産としての自宅——その「売却」をどう考えるか?

平等に分けることのできない不動産は「争族」の原因となります。今回は、自宅(居住用財産)の財産承継において、その「売却」をどう考えるのかを見ていきましょう。

優遇税制が適用される自宅の売却

前回に引き続き、円滑な事業承継をするためのポイントや売却時の手残りを増やすための対策を見ていきます。

 

自宅=居住用財産を売却した場合には、長期、短期にかかわらず譲渡所得から特別控除として3000万円を差し引くことができます。そのため、結果として譲渡所得が3000万円以下であれば譲渡の税金は発生しないことになります。さらに所有期間が10年を超えている自宅を売却した場合であれば、3000万円の特別控除後の所得のうち、6000万円以下の部分は所得税10%、住民税4%、合計で14%となる軽減税率の優遇税制が使えます。

 

このように計算される譲渡所得税ですが、できれば早めにシミュレーションして、現金化による税負担コストを加味した相続手続きの円滑化と、不動産のまま所有し続ける場合のどちらのほうに価値があるのかしっかりと検討する必要があります。

 

むろん、先祖代々の大切な不動産であれば、簡単には決められませんが、一応相続させる側、相続する側の希望をはっきりさせるという意味では、一度みんなで話し合いをしておいたほうがいいのかもしれません。生前に財産のことを話すのは、簡単なことではないのはわかっていますが、円滑にまとまった相続では、事前の話し合いがうまく進んでいたことが多いのも事実です。

 

【図表 居住用財産の譲渡所得に関する特例】

「争族」を防ぐためには生前の相続対策が何より重要

例えば、相続人の中にはせっかく遺産として残してくれた商業ビルのような財産を、相続税支払いのためとはいえ、売却してしまうようなことはしたくない、そんな希望を持っている人も少なくありません。逆に、今後の日本経済を見据えたときに、不動産マーケットの縮小を考え、一刻も早く不動産を手放したいと考える相続人もいます。

 

現実的には都心の一等地にあるような商業ビルのケースだと、5億円、10億円という価格になり、相続税もそれなりの金額になってしまう可能性があり、納税のための現金を準備できればいいのですが、そうもいかないケースがほとんどです。こうなると相続人同士で、この商業ビルをどのように処分していくのかで争いが起きることは必至です。

 

結局、そこでベストな方法というのは、生前中から相続人となるべき妻や子の意見を聞いた上で、その商業ビルのオーナーが自分自身で決断し、生前に売却する、あるいは区分所有の形で相続人に分散して相続できるようにするといった生前対策を行い、かつ、遺言書などでしっかりと指示を出しておくとよいかもしれません。

あなたにオススメのセミナー

    マックス総合税理士法人 代表社員 税理士

    昭和46年横浜市生まれ。平成10年税理士試験合格。平成11年東京税理士会に税理士登録。都内の不動産所有者を多く扱う会計事務所に勤務した後、東証一部上場の情報通信系ベンチャー企業に社内税理士として勤務。法務部、主計部に在籍。
    その後、平成13年に川合総合会計事務所を開業し、独立。平成21年にはマックス総合税理士法人に組織変更して現在に至る。資産家に対し、財産に関するコンサルティング業務や講演を行うなど幅広く活躍している。また、国内外に不動産を所有する投資家でもある。

    著者紹介

    連載ビルオーナーのための「生前の財産承継」をスムーズに進める方法

    本連載は、2013年7月29日刊行の書籍『ビルオーナーの相続対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

    ビルオーナーの相続対策

    ビルオーナーの相続対策

    川合 宏一

    幻冬舎メディアコンサルティング

    ビルを所有しているような資産家であれば、顧問税理士をつけて節税も抜かりなくやっていて不思議はなさそうなものですが、実はほとんど有効な手だてを講じていない人が多いのが現実です。 そのため、そのような人は相続税で数…

    メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

    登録していただいた方の中から
    毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
    会員向けセミナーの一覧
    TOPへ