新築アパート投資「利益上げるのは絶望的」とわかる4つの理由

不動産投資においてしばしば見聞きする、業者の「悪質なやり口」。それを理由に躊躇する投資家も少なくありませんが、悪質業者を回避できれば、不動産投資は財産形成の最強の武器となるのです。ここでは、新築アパート投資がはらむリスクについて解説します。※本記事は、『サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本』から一部抜粋・再編集したものです。

今の日本で、新築物件が高収益を生まないのは必然

よほどの好条件が重ならない限り、今後、新築アパートへの投資で利益を出し続けることは困難でしょう。なぜなら、新築アパートで収益を得るためには大きな壁があるからです。

 

特に、次の4つの壁をすべて乗り越えることは、ほとんどのケースで不可能です。

 

人口減少・サブリース・大規模修繕・減価償却の壁

 

①ジワジワ迫る「人口減少」の壁

 

いま日本の人口は減少傾向にあると言われています。東京においても、オリンピック・パラリンピック後は減少予測が出されています。その減少傾向にある日本で、まだ東京都心部であれば今後の単身者割合の増加によってワンルームマンションは生き残っていくことができるでしょう。ところが、地方でのアパート経営となると、不動産投資家に家賃を低く設定できる競争力がない限り、不動産投資は成り立ちません。

 

その状況がわかっているはずなのに、頭金なしの100%ローンを勧める不動産会社もあります。そこでも低い家賃設定しかできないとなると、それではローン返済額を補うことができません。不動産会社がどう言葉巧みにそそのかしたとしても、計画そのものが不可能なのです。

 

土地をすでに保有していて、しかもある程度は現金を投入できれば、計画が成り立つかもしれません。しかし、それができる投資家は本当に限られています。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

②5年後に立ちはだかる「サブリース」の壁

 

サブリース契約とは、「不動産投資家が所有する物件を不動産会社が借り上げて、その不動産会社が賃貸市場に物件を出して転貸する契約」と考えてください。そのサブリース契約は、よくわかっていない投資家にとっては永久に家賃を保証するイメージがあります。また、サブリース会社(不動産販売会社がサブリース部門を持っているケースも多い)はそのイメージからくる〝根拠のない安全性〟を売りにして販売しようとします。

 

しかし、サブリース契約書にも書いてあるとおり、数年後、そのサブリース契約の家賃は見直されます。その見直しの時期は契約によって異なりますが、5年から10年くらいのうちに見直されると考えてよいでしょう。

 

家賃の見直しならまだマシで、サブリース契約を不動産会社の側から打ち切りたいといって、問題になった例が過去にたくさん報道されました。裁判になった例もあるようですが、サブリース会社が作成する契約書には概ね「予期せぬ状況になったら、契約そのものを見直す」といった条項が入っているため、揉めたとしても投資家に勝ち目はあまりありません。

 

仮に80%空室物件となると、ほとんどが空室といった状態です。その状態で、サブリースを打ち切られたら、どういう結果になるでしょうか。投資がまったく成り立たないのは明白です。きっと、周囲の他人から、「そもそも、そんな空室となるような場所に新しく建てたり、賃貸に回したりするのが間違いだよ」と言われかねません。地方に行くと、それに近い新築物件もけっこうあるのです。

不動産投資家

昭和33年、愛知県瀬戸市出身。名古屋の理系大学卒業後エンジニアとして就職するが、自分では回避できない理由が発生し、3度の転職しながら4つの会社を渡り歩く波乱万丈のサラリーマン人生を経験。バブル期の前後当時“財テク"言われていた金融商品を中心に株式・金投資を交えて運用を始める。
会社に依存し過ぎた自分の経済状況から脱却すべく2004年に安全性を重視した中古マンション投資を開始。現在15戸のマンションを保有し手取り50万円/月以上の不労所得を確保しながらサラリーマンを継続中。
2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。不動産会社のセミナー投資家のひとりとして100回以上登壇し、相談に来られた方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。趣味は卓球。上級スポーツ指導員の免許を持つ。家族は妻と2人の息子、自分の両親を加えた6人家族。月に手取り100万円の不労所得の確保と、年間3か月程度のハワイ長期滞在を夢見る。

著者紹介

連載ベテラン不動産投資家が教える「悪質業者のやり口」とその回避策

サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本

サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本

台場 史貞

秀和システム

低リスクで将来の安心を手に入れる方法を教えます! 「定年まで働けるか不安」 「今の仕事は自分に合わない」 「頑張って働いても十分な収入が得られない」 そんな悩みを抱えるサラリーマンにおすすめなのが不動産投資…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧