物件にメリット皆無…「かぼちゃの馬車」問題、責任は投資家に

不動産投資においてしばしば見聞きする、業者の「悪質なやり口」。それを理由に躊躇する投資家も少なくありませんが、悪質業者を回避できれば、不動産投資は財産形成の最強の武器となるのです。ここでは、一時話題をさらった「シェアハウス」の問題について言及します。※本記事は、『サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本』から一部抜粋・再編集したものです。

長きに割った継続していた「真っ当ではない融資」

S銀行では、本来なら自行の融資基準を満たさないケースでも、審査部門に提出する書類を基準に見合うように改ざん・偽装して、融資を承認させるなどの不正が行われていました。

 

本来、不動産投資は2割程度の頭金を入れないと、健全な運用はできません。それを販売会社の書類偽装と相まって、頭金なしで1億円も融資するような、真っ当な状態では考えにくい融資が長きにわたって行われてきたのです。

投資家にとっては、最終的にそれが成功すれば、「ごまかしてまで、高額な融資を引き出してくれてありがとう」と感謝することになったのでしょう。

 

ところが、赤字が続いて不動産投資の収支が破綻すると、「販売会社の偽装が悪い、銀行の融資基準改ざんが悪い」と言い出す人もいます。私には、それは虫がよすぎるような気がします。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

問題のシェアハウスは、空室が増えるのは当然だった

融資基準という安全弁が適正に機能しなかったことが、この投資のリスクを高める要因にはなったでしょう。しかし、このスキームが成立すると最終的に判断したのは、ほかでもない投資家自身です。

 

過去に問題になったシェアハウスについて言えば、そのスキームが成立しないのは、少しでも不動産投資をかじったことのある人であれば一目瞭然です。このシェアハウスについて言えば、賃料収入が高いため、内容も深く確認しないまま業者に丸投げした結果がもたらした悲劇としか言いようがありません。

 

問題となったシェアハウスにおいては、実は次のように不動産投資としてのメリットが皆無でした。そのため、空室が増えるのは当たり前だったのです。

 

●女性専用であること(募集入居者を入り口で2分の1に狭めている)

 

●東京中心地の好立地には金額的に立てられず、東京周辺のドーナツ状の場所に建てられている

 

●1つひとつの部屋が狭すぎる→7〜9平方メートルで、一般的な中古ワンルームの約半分しかない

 

●7〜9平方メートルの狭さなのに、家賃は都心の安めのワンルームと変わらない

 

●キッチンやトイレ、バスが個々の部屋にはなく共同である

 

●部屋の数を増やさないとローンが返済できないためか、シェアハウスの最大のメリットである入居者が集まる共同のリビングもない

 

このように不動産投資のメリットのないシェアハウスに投資しても、収支は成り立ちません。その成立しないスキームの発覚が遅れたのは、販売会社が初期に建築したときに発生する利益を、既存のシェアハウスのサブリース代金に充当していたからです。まさに、販売会社が最初から自転車操業だったのです。

 

その販売会社はS銀行からの融資が厳しくなると新規物件が立てられないことになり、サブリース代金が支払えず破綻しました。

 

教訓としては、次のことが言えます。

 

【教訓】

★ㅡ最低限の知識は身につけ、業者に丸投げせず、自分の目で確かめる習慣が必要である。

不動産投資家

昭和33年、愛知県瀬戸市出身。名古屋の理系大学卒業後エンジニアとして就職するが、自分では回避できない理由が発生し、3度の転職しながら4つの会社を渡り歩く波乱万丈のサラリーマン人生を経験。バブル期の前後当時“財テク"言われていた金融商品を中心に株式・金投資を交えて運用を始める。
会社に依存し過ぎた自分の経済状況から脱却すべく2004年に安全性を重視した中古マンション投資を開始。現在15戸のマンションを保有し手取り50万円/月以上の不労所得を確保しながらサラリーマンを継続中。
2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。不動産会社のセミナー投資家のひとりとして100回以上登壇し、相談に来られた方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。趣味は卓球。上級スポーツ指導員の免許を持つ。家族は妻と2人の息子、自分の両親を加えた6人家族。月に手取り100万円の不労所得の確保と、年間3か月程度のハワイ長期滞在を夢見る。

著者紹介

連載ベテラン不動産投資家が教える「悪質業者のやり口」とその回避策

サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本

サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本

台場 史貞

秀和システム

低リスクで将来の安心を手に入れる方法を教えます! 「定年まで働けるか不安」 「今の仕事は自分に合わない」 「頑張って働いても十分な収入が得られない」 そんな悩みを抱えるサラリーマンにおすすめなのが不動産投資…

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