恐しい相続…実家が凍結「空き家状態に」建物はボロボロと崩れ

「不動産」は分割できない財産です。そのため、公平さを加味して「共有名義」を選ぶ相続人も少なくありません。しかし不動産の共有こそ様々なトラブルを引き起こす原因です。相続トラブルを回避する有効手段には「遺言書」がありますが、遺言書があっても共有状態に陥ることも…。親亡きあと困ることのないように、実家が共有状態になる原因や、共有化に伴うリスクを学びましょう。※本連載は、司法書士・杉谷範子氏の著書『介護とお金の悩みを実家で解決する本』(近代セールス社)より一部を抜粋・再編集したものです。

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遺言書がなければ「遺産分割協議」が必要だが…

もし、親が遺言を作成せずに死亡すると、被相続人(亡くなった親)の財産は相続人間の遺産分割協議によって分けられます。相続人全員の合意が整い遺産分割協議が終わるまで、被相続人の財産はいったんすべての相続人に属する「共有」状態になります。

 

相続人間の話し合いがスムーズに進めば問題ありませんが、相続紛争が生じると共有状態が続くことになります。相続紛争の火種は多種多様です。主に遺産分割でもめる理由は次のようなものです。

 

ア.相続人間でコミュニケーションが取れていない

イ.相続人間では合意しそうだが相続人の配偶者が口出ししてくる

ウ.相続人の一人に判断能力のない人がいて、成年後見人を付けないと協議が進まない

エ.再婚した両親だが、再婚前の子どもがおり今まで連絡を取ったことがない

オ.親と同居して世話をしていたので実家を相続したいが、そうすると他の相続人に分ける遺産が足りなくなる

売買も賃貸も困難…「空き家」状態になるおそれ

相続財産が共有になると、相続人全員の同意がないと被相続人の財産は処分できなくなります。預貯金は原則下ろすことができないため、相続税の支払いが困難になることがあります。不動産も相続人全員の同意がないと売買や賃貸ができません。

 

実家が相続人全員の共有になる理由には、次のようなものがあります。

 

ア.片親が実家に住み続ける

 

たとえば、父親が亡くなって実家を母親と子どもの共有名義にしても、母親が元気で、実家に住むならば問題は生じません。しかし、母親が重い認知症になり施設に入所したときに、空き家になった実家が問題になってきます。

 

イ.両親ともに実家に住まなくなる

 

両親が亡くなって実家が残った場合、実家をそのままにしておくのか、売るのか、貸すのか、という3つの選択肢になります。家財道具や遺品などの整理がつかず、当面はそのままにしておく家族が多いようですが、空き家のまま放置しておくわけにはいきません。

 

また、売却の際に「空き家特別控除」を使えば、売買代金にかかる譲渡所得税を控除できますが、相続開始直前に被相続人が1人で住んでいたことに加えて、相続の開始があった日から3年を経過する年の12月31日までに売ることが要件とされています。

 

ただ、相続人全員が経済合理性で動くわけではありません。実際、空き家特別控除が使えるにもかかわらず、売却の合意ができないために、適用要件の3年間が経過してしまったというケースもあります。

 

実家を売ってお金にしたい相続人と実家を残しておきたい相続人、お互いの価値観の違いによって実家が凍結し、空き家状態になってしまうことはよくあることですが、空き家になると建物の痛みが進みやすくなります。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

司法書士法人ソレイユ 代表
司法書士

京都女子大学卒業後、東京銀行(現・三菱UFJ銀行)を経て、2003年司法書士登録。

信託法大改正直後から研究を重ね、相続・事業承継コンサルティングで、多くのクライアントの信頼と実績を得ている。一般社団法人実家信託協会理事長、信託法学会会員。

NHK「クローズアップ現代+(プラス)」、「あさイチ」にコメンテーターとして出演。

【主な著書】(共著含む)
『認知症の親の介護に困らない「家族信託」の本』(大和出版・2018年)
『空き家にさせない!「実家信託」』(日本法令・2016年)
『誰でも使える民事信託』(日本加除出版・2012年)
『中小企業の経営承継 長寿企業に通じる分析・計画・リスクマネジメントの実務と12の相談事例』(日本加除出版・2010年)
『中小企業のための戦略的定款』(民事法研究会・2008年)
『「種類株式プラスα」徹底活用法』(ダイヤモンド社・2007年)
『誰でもわかる新会社法の超入門』(C&R研究所・2007年)
『銀行員のための新会社法』(銀行研修社・2006年)他多数

著者紹介

連載杉谷範子司法書士が解説!人生100年時代、「介護・お金」の悩みを実家で解決する方法

介護とお金の悩みを実家で解決する本 認知症で資産を凍結させない実家信託活用法

介護とお金の悩みを実家で解決する本 認知症で資産を凍結させない実家信託活用法

著者:杉谷 範子

税務監修:成田一正

近代セールス社

「親に何かあったら考えよう」では遅い! 人生100年時代に知っておくべき「親の介護、お金、実家」のこととは? 「実家」こそ、日本人の資産の大部分を占めるもの。何か対策を講じる前に、認知症等で親の判断能力が低下…

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