埼玉・某郊外「駅から徒歩30分」…三重苦ワケあり物件の驚愕

そもそも「絶対的な基準」が存在しない土地の価格

わたしたちの本社は、埼玉県川口市の東川口駅にあります。埼玉県川口市自体は、県庁所在地であるさいたま市の隣に位置していて、東京都足立区と接するために、東京への通勤圏にあるベッドタウンとしての性格を持っています。

しかし、東川口駅というのは川口市の中でいえば、市役所のあるJR川口駅とは路線も別だし距離も遠く郊外に位置しています。どちらかといえば川口市の中でもさらに郊外の住宅地という位置づけで、周囲には畑も多くあります。

その東川口駅からさらに徒歩30分の場所にある70坪の土地の売却を依頼されたときの話です。周辺は住宅密集地区ではなく、やや空き地の多い人気の薄い地域です。これは、人口減少地区であり、さらに駅から遠いという二重のハンディを背負った物件でした。

それに、70坪という大きさはとても中途半端な大きさです。専用住宅の適切な大きさは40～50坪ですから、一戸建てとして売却するにはやや大きいし、2戸に分譲するにはやや小さい。もちろん、アパート用地にするにしても小さすぎます。

また、土地の価格の相場は、基本的に坪単価（一坪あたりの価格）で表されますが、専用住宅の場合、この坪単価は土地が大きくなればなるほど安くなるという現実があります。

たとえば、坪単価100万円の地域で、隣り合った2区画の土地でも、40坪の土地は4000万円ですが、60坪の土地は6000万円ではなく5000万円にしかならないことがあります。

なぜならば、その地域に一戸建てを構えたいと考えるお客様にとって、6000万円の土地は高額すぎて購入の対象にならないからです。そのため、土地というものは、大きくなればなるほど、坪単価が安くなっていくのです。

この事例だけを考えても、土地の価格に絶対的な基準などないことがわかるでしょう。不動産の価格というものは、お客様の財布の中身に合わせて、自由自在にその姿を変えるものなのです。

物件の話に戻りましょう。