ランク外でも住みたい「東上線・大山」投資エリアとしても有望

現役単身者からの支持が厚く、不動産取引も活発

■大山周辺の人口構造

国勢調査を中心に、大山エリアの人口構造をみていきます。

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「大山」のある板橋区の人口は56万人強。23区平均と比較すると、若干、若年層が少なく、高齢者が多い傾向にありますが、ほぼ同程度。一方「大山」周辺には2万人強が居住し、15～64歳の生産労働人口が23区平均を3ポイント近く上回っています（図表1）。

［図表1］「大山」周辺の人口動態 出所：平成27年「国勢調査」より

世帯の状況をみていくと、板橋区の単身者比率は23区と同程度。一方で、単身の高齢者が23区平均と比べて5ポイント近くも少なくなっています。大山周辺では単身者比率が区の平均を9ポイント以上上回る60.52％。高齢単身者比率も区平均は上回るも、23区平均は大きく下回る7.72％となっています。（図表2）。

［図表2］「大山」周辺の世帯の状況 出所：平成27年「国勢調査」より

また板橋区では賃貸が優勢の地域で、賃貸率23区平均を上回る56.82％。また「大山」周辺では賃貸率59.46％と6割近くを占めます（図表3）。一方で板橋区は賃貸率が23区平均を上回るも、5年定着率も23区平均を上回り、流動性は低いエリアになっています。しかし「大山」周辺は23区平均も区の平均も大きく下回り、流入出の多い傾向にあります（図表4）。

［図表3］「大山」周辺の持ち家率 出所：平成27年「国勢調査」より

［図表4］「大山」周辺の5年定着率 出所：平成27年「国勢調査」より

■不動産マーケットの状況

大山エリアの家賃相場をみていきます。駅徒歩10分の1Kの平均家賃は5.36万円、11分を超えると5.38万円と、20代会社員でも適正家賃内で居住可能な水準です。駅距離による家賃下落率は100％と、駅距離によって家賃は下がらない傾向にあります。「大山」駅の東側には、前出の通り「板橋区役所」が徒歩圏内にあり、特に駅東側のエリアは駅距離に関わらず、家賃が一定に保たれる傾向にあります（図表5）。

［図表5］「大山」駅周辺の1K平均家賃 出所：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合
会調べ（9月30日時点）

中古マンションの価格、取引状況をみていきます。「大山」周辺の1㎡当たり70万円ほど。板橋区の平均は大きく上回り、東京都平均に近い価格になっています（図表6）。過去5年の中古マンションの取引件数をみていくと、四半期平均で14.1件程度と、大山エリアは不動産取引が活発にされているエリアです。直近の2020年第一四半期では平均取引数を下回る12件。コロナ禍の影響を受けたと考えられ、今後の動向に注目です（図表7）。

［図表6］「大山」周辺の中古マンションの取引金額 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

［図表7］「大山」周辺における、中古マンションの取引数の推移 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成