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安定した人口増加、地震・洪水リスクも低い
■将来人口と災害リスク
不動産投資において、人口は重要なファクターとなりますが、日本は現在、人口減少期で東京も例外ではありません。今後、不動産投資において、エリア選定がより重要になります。
そこで「大山」周辺の将来人口を、黄色～橙で10％以上、緑～黄緑0～10％の人口増加率を表し、青系色で人口減少を示すメッシュ分析でみていきます。「大山」周辺では、2015年の人口を基準にした際、2040年の人口は100以上。東京でも人口減が予測されていますが、人口増加という点で、「大山」は安心材料の揃ったエリアだといえそうです（図表8）。
さらに不動産経営において気になるのが、災害リスクです。東京都による「地震に関する地域危険度測定調査」では、東京の地盤を12種類に分類し、地震の際にどのような被害が出るのかを町丁別に評価していますが、大山エリアの地盤は安定している「台地」に分類され、総合評価もおおむね「1～2」と、地震リスクの低いエリアだといえます（図表9）。
※地震に対するリスクを1～5の5段階で評価。数字が小さいほどリスクも小さくなる
また板橋区によるハザードマップをみてみると、荒川が氾濫した際、「大山」周辺では浸水被害はなしとされています。一方、東海豪雨と同程度の降雨により「大山」駅周辺では最大1メートルの浸水が懸念されています。内水氾濫の対策は考えておいてほうが安心です。
■まとめ
東武東上線単独駅で各駅停車しか停まらない「大山」ですが、「池袋」まで5分という立地が魅力です。商店街が充実し、公共施設も近くにあり、環境抜群。よくあるランキングの上位にはみられませんが、住むうえで利便性の高いエリアです。
不動産投資の観点でみていくと、現役の単身者からの支持が厚く、また中古マンションの取引件数からマーケットも活発に動いていることがうかがえます。しかし5年定着率の低さから、物件間の競争は激しいことが推測され、いかに入居者ニーズを掴むかが重要だといえるでしょう。また人口増も予測され、災害リスクも低いことから、都内でも比較的安心して不動産投資を検討できるエリアといえます。
一方、計画されているインフラ整備により、街の状況が大きく変化する可能性があり、その点は注視する必要があるでしょう。
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