「西武池袋線・保谷」中古マンション、都平均を大きく下回る

東京のなかでもリーズナブルな中古マンション

■保谷の人口構造

国勢調査を中心に、保谷エリアの人口構造をみていきます。

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「保谷」のある西東京市の人口は20万人強、また隣接する練馬区は71万人強。世代別でみると、西東京市は15歳未満と65歳以上の高齢者が東京都平均を上回る自治体です。「保谷」周辺に目を向けると、15歳未満の人口が東京都平均を2ポイント近く上回る一方で、15～64歳未満の労働者人口は東京都平均とほぼ同程度。ファミリー層の割合が多いエリアです。（図表1）。

［図表1］「保谷」周辺の人口動態 出所：平成27年「国勢調査」より

世帯の状況をみてみても、西東京市の単身者世帯率は東京都の平均を10ポイント、駅周辺はさらに5ポイント近くも下回ります。1世帯当たりの人数も東京都平均は1.99人に対し、「保谷」周辺では2.31人。ファミリー層から支持されるエリアであることがわかります（図表2）。

［図表2］「保谷」周辺の世帯の状況 出所：平成27年「国勢調査」より

このような傾向から、「保谷」周辺の持ち家率は、東京都平均を7ポイント近く上回る55.43％（図表3）。また5年定着率も、持ち家率に近い56.26％（図表4）。「保谷」周辺では持ち家派が多数派となりますが、それでも4割以上が賃貸派であることから、投資家にとっても十分検討できるエリアだといえるでしょう。

［図表3］「保谷」周辺の持ち家率 出所：平成27年「国勢調査」より

［図表4］「保谷」周辺の5年定着率 出所：平成27年「国勢調査」より

■不動産マーケットの状況

保谷エリアの家賃相場をみていきます。駅徒歩10分の1Kの平均家賃は5.28万円、11分を超えると4.14万円と、20代会社員でも適正家賃内で居住可能な水準です。駅距離による家賃下落率は78％。西東京市の平均と比較し、駅距離が家賃に影響を与えやすいエリアだといえるでしょう（図表5）。

［図表5］「保谷」駅周辺の1K平均家賃 出所：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合
会調べ（9月27日時点）

「保谷」周辺の1㎡当たり46万円ほど。西東京市の平均は上回りますが、東京都平均は30万円近くも下回ります。初期費用を抑えた不動産投資がかなう可能性があります（図表6）。過去5年の中古マンションの取引件数をみていくと、四半期平均で4.5件程度。2016年第4四半期、2017年第1四半期に9件の取引を記録しています。時期よって増減はあるものの、一定のマーケットが存在しているといえます。2019年第4四半期～2020年第1四半期は、5年平均を下回る件数で推移。コロナ禍の影響も考えられるので、2020年第2四半期以降のマーケットに注視しましょう（図表7）。

［図表6］「保谷」周辺の中古マンションの取引金額 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

［図表7］「保谷」周辺における、中古マンションの取引数の推移 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成