20年後の東急田園都市線…「勝ち組と負け組」地域差、鮮明に

沿線の賃貸物件の築年数の分布をみていきます。まず渋谷区、目黒区、世田谷区ですが（図表3）、最も多いのが、バルブ期含む1980年代、築30～40年ほどの物件で、特に世田谷区では4軒に1軒の割合となります。近年は都心人気の高まりから、新築物件の供給も都心で多くなっていて、新築含む築10年以内の築浅物件の割合は、渋谷区>目黒区>世田谷区となっています。

続いて川崎市高津区、宮前区、横浜市青葉区、駅でいうと、「二子新地」～「田奈」（図表4）。傾向としては東京3区と変わらず、1980年代に建築ラッシュがあり、特に宮前区では全賃貸物件の3割以上が築30～40年という状況です。また2000年代に入り、再開発によって「溝の口」近郊の人気が高まったことを受けて、高津区で賃貸物件の供給が増加したことがうかがえます。

最後に、横浜市緑区、町田市、大和市、駅でいうと「長津田」～「中央林間」（図表5）。ここでも同じように1980年代の物件が多い一方で、都心から距離があるため、宅地開発が盛んになったのはここ30～40年。築40年以上の物件は都心に比べて少なく、築20～30年ほどの物件のボリュームが他エリアよりも多い傾向にあります。

［図表3］渋谷区/目黒区/世田谷区の賃貸物件築年数の分布 出所：総務省統計局 平成30年「住宅・土地統計調査」より

［図表4］川崎市高津区、宮前区、横浜市青葉区の賃貸物件築年数の分布 出所：総務省統計局 平成30年「住宅・土地統計調査」より

［図表5］横浜市緑区、町田市、大和市の賃貸物件築年数の分布 出所：総務省統計局 平成30年「住宅・土地統計調査」より

続いて、不動産取引きの状況をみていきましょう。この10年ほどで、中古マンションの取引価格がどれくらい増減したのか、その割合をみていきます（図表6）。9地域のなかで最も価格が高まったのは渋谷区で、130％強増を記録。都心人気の高まりをうかがえる結果です。続いて、川崎市高津区で128％。前出の通り、「溝の口」周辺の人気の高まりが影響していると考えられます。

［図表6］中古マンション等1㎡当たりの取引金額の推移 出所：国土交通省「土地総合情報システム 不動産取引価格情報」

この十年、不動産価格の上昇は全国的なものなので、どの地域もプラスを記録していますが、「たまプラーザ」有する横浜市青葉区121％増と、「長津田」有する横浜市緑区111％増と、この2つの地域の間に不動産人気のひとつの境がありそうです。