「築61年のマンション」建て替え成功で分かった腐動産の末路

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『不動産で知る日本のこれから』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産を通して日本経済を知るヒントをお届けします。

マンション建て替えに成功したのはわずか226棟

2017年、東京都新宿区四谷本塩町にある、日本初の民間分譲マンション四谷コーポラスが建て替えられることになった。

 

このマンションが分譲されたのは今から64年前の1956年。建て替えで解体される時点で築61年だ。JR「四ツ谷」駅から徒歩5分の好立地。外堀通りの喧騒からも離れた閑静な住宅街にある。延 のべ床面積は2290㎡(約693坪)、総戸数28戸。分譲主は日本信販株式会社だ。

 

マンション関連の法律の骨格をなす区分所有法が施行されたのが1962年であり、管理方法も含めてマンションというシステムがまだ構築されていない段階だったこと、かつ住宅ローンの制度がない中、日本信販による割賦販売という仕組みを導入しての分譲事業という意味で、このマンションの存在は日本のマンションの歴史そのものといってもよいだろう。

 

マンションの建て替えは、さまざまな事情により進んでいない。
マンションの建て替えは、さまざまな事情により進んでいない。

 

このマンションの解体に先立ち、内部を見学させていただく機会を得た。地上5階建ての建物内部は、1階と4階にしか共用廊下がなく、メゾネットタイプの住戸を組み合わせた斬新な構成になっている。つまり、1、2階がメゾネットで組み合わせ、さらに4階を玄関として3、4階のメゾネットと4、5階のメゾネットを組み合わせた、昔流行(はや)ったルービックキューブのような構成の建物だ。

 

こうした形態を取ることによって、当時では考えられないほど広い70㎡以上の面積を確保した住戸を実現できたのだ。

 

築61年を迎える建物はさすがに外壁やサッシ、配管などの老朽化は目を覆うばかりだが、木製のサッシや住戸内部の建具デザイン、学校と見紛うような幅広の共用階段など、「レトロ」と呼ばれてもよいほどの趣 おもむき を随所に感じさせる建物となっている。

 

建物に対する建築学的なノスタルジーは他者の評論に譲るとして、この建て替えがどうして実現できたのかを考えてみよう。

 

四谷コーポラスの管理組合では2006年から10年間にわたって、大規模修繕または建て替えの検討を進めてきたが、建物の耐震性の確保は難しいと判断し、建て替えの決議を行なったという。

 

現在、国内では約106万戸の旧耐震マンション住戸が存在している。国土交通省によれば2014年4月時点で、全国で建て替えが行なわれたマンションはわずか226棟にすぎない。

 

昔のマンションは規模が小さいものが多いので、1棟が平均50戸としても建て替えの恩恵にあずかった住戸は1万戸強。旧耐震マンション全体の1%ほどということになる。それほどマンションの建て替えは、さまざまな事情により進んでいないということだ。

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

不動産で知る日本のこれから

牧野 知弘

祥伝社新書

極地的な上昇を示す地域がある一方で、地方の地価は下がり続けている。高倍率で瞬時に売れるマンションがある一方で、金を出さねば売れない物件もある。いったい日本はどうなっているのか。 「不動産のプロ」であり、多くの…

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