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築61年マンションが建て替えに成功した理由
本件は建て替えを行なっても、現状よりも容積率（土地面積に対して建設できる建物面積の割合）が1.2倍程度にしかアップしないという。28戸の住戸は建て替え後は51戸になり、このうち23戸が権利者住戸、残りの28戸が新たに分譲される予定だ。建て替えにはメリットは少なく、通常ではなかなか合意形成が図れないものと推察されるが、実際には権利者の9割が建て替え後のマンション住戸の床を持つことに同意した、とのことだ。
四谷コーポラスが建て替えを成功に導けた理由は、何だろうか。
1.立地
建て替え後のマンションにも十分な不動産価値があれば、分譲部分を高値で売却できる。高値で分譲できれば、建て替えにあたって区分所有者の追加負担は少なくなる。
マンションは、建物部分について経年で劣化してしまうので不動産価値はどんどん下落してしまうが、土地の価値が保たれている立地であるならば、建物さえ新しくすれば、現在の時価で販売することができるのだ。
2.区分所有者の多くが富裕層であること
建て替えにあたっては、区分所有者が経済的に困窮していないことが必要だ。高齢化等により健康を害していても、建て替え期間中は医療機関や他の施設に移転ができるなどの条件がそろうことも必要だ。また、容積率緩和が十分でなく、建て替えにより新たな追加負担を求められたとしても、負担できるだけの経済的余裕があることが建て替えを可能にする。
3.「代替わり」が行なわれていること
四谷コーポラスの区分所有者はその多くが、途中で第三者に売却されずに相続されてきたそうだ。そして二代目、中には三代目が実際に住んでいるという。棟内に展示されていたマンション内の写真を見ると、築30年以上を経過した1988年当時の写真でも、大勢の子供たちが棟内を駆け回る姿が写し出されている。
相続された上で、子供や孫たちが実際に「住んでいる」ということは、マンションが故郷となり、所有者に愛されているということの証左だ。
4.コミュニティーが保たれていること
上記に加えて戸数がわずか28戸という小所帯であることから、「昔からよく知る」人たち同士でコミュニティーが形成され、しかも三世代にわたる老若男女が自分たちの資産であるマンションの不動産価値をアップさせるために、「建て替え」という手法を選んだことが容易に想像される。
さて、建て替え率1％のマンション。
上記のような要素が備わった物件はどれほどあるだろうか。
郊外立地で子供や孫には見向きもされなくなったマンション、1棟が数百戸もあり中国人投資家が闊歩する湾岸タワーマンション、高齢者ばかりで何事も決められない管理組合、クレームばかりでコミュニティーに参加しない区分所有者の存在。
これらのマンションで、築30年を超えても３世代の老若男女が集い、築年数が60年の還暦を迎えるときに、全員で自分たちの財産を守り抜こうという気持ちになれるであろうか。
マンションを買うということは、「コミュニティーを買う」ことと同義なのだ。
牧野 知弘
オラガ総研 代表取締役
